Änderungen der Wohnungssteuer in Portugal 2026
Leitfaden zu den neuen Gesetzen, Steueränderungen und Anreizen
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Planen Sie, Immobilien in der Algarve zu kaufen, zu mieten oder zu investieren? Erfahren Sie, wie die neuen Wohnungsgesetze und Steueranreize Portugals Sie betreffen, mit Experteneinsichten von All Finance Matters.<\/strong>
Die Navigation durch die sich verändernde Landschaft des portugiesischen Immobilienrechts kann entmutigend und komplex sein. Das Wohnungs-Paket 2026 wurde soeben veröffentlicht - ein neues Set von Steuererleichterungen, Anreizen und regulatorischen Änderungen, das darauf abzielt, den Wohnungsvermietungsmarkt zu stärken und die Entwicklung im ganzen Land zu stimulieren. Es gibt wesentliche Änderungen bei der Mehrwertsteuer, der Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen und Zuschlägen für Nichtansässige.
Im folgenden Artikel der Experten von All Finance Matters<\/a> werden die wichtigsten Änderungen erläutert und hervorgehoben.
Sie werden erfahren über:
Lesen Sie den vollständigen Artikel weiter unten.
Das Wohnungs-Paket 2026 Portugals: Wichtige Steuermaßnahmen und Anreize für den Immobiliensektor<\/strong>
Die portugiesische Regierung hat das Wohnungs-Paket 2026 durch den Erlass-Gesetz Nr. 97/2026, veröffentlicht am 20. Mai 2026, eingeführt mit dem Ziel, das Wohnungsangebot zu erhöhen und langfristige Wohninvestitionen zu fördern. Die neue Gesetzgebung legt eine Reihe von Steueranreizen und regulatorischen Maßnahmen fest, die sich an Immobilieneigentümer, Entwickler, Investoren und nicht ansässige Käufer richten, insbesondere im Segment Wohnraum zu moderaten Mieten.
Das Paket führt bedeutende Änderungen bei der Mehrwertsteuer, der IRS, dem IMT und der Besteuerung von Kapitalgewinnen ein, neben der Schaffung neuer Investitionsstrukturen zur Stimulierung der Wohnungsentwicklung und Vermietung.
Moderate Miet- und Erwerbsschwellenwerte<\/strong>
Der Zugang zu den meisten der neuen Steueranreize ist an die Einhaltung spezifischer finanzieller Grenzen gebunden, die im Rahmen des Moderaten Mietrahmen festgelegt sind. Die maximal zulässige monatliche Miete unter dem Regime beträgt 2,300, während der maximale Erwerbs- oder Bauwert auf 60,982 begrenzt ist.
Diese Schwellenwerte umfassen auch Möbel, Ausrüstungen und Nebendienstleistungen, die mit der Immobilie verbunden sind, wenn sie Teil des vertraglichen Arrangements sind.
Mehrwertsteuersenkung auf 6% bei Bau und Rehabilitation<\/strong>
Eine der relevantesten Maßnahmen ist die Senkung des Mehrwertsteuersatzes auf 6% für den Bau oder die Rehabilitation von Immobilien, die für Wohnsitz oder langfristige Vermietung bestimmt sind.
Die Gesetzgebung führt auch einen Reverse-Charge-Mechanismus ein, der die Verantwortung für die Mehrwertsteuerzahlung auf den Immobilienförderer überträgt, einschließlich von Mehrwertsteuer befreiten Stellen.
Um die Förderfähigkeit für den reduzierten Mehrwertsteuersatz aufrechtzuerhalten, muss die Immobilie innerhalb von 24 Monaten zum Einsatz als Hauptwohnsitz verkauft werden, und die Urkunde muss ausdrücklich den 6%-Mehrwertsteuersatz erwähnen.
Das Regime sieht zudem Strafen für die Nichteinhaltung vor. Geringfügige Verstöße können die Zahlung des Mehrwertsteuerdifferenzbetrags plus Zinsen zur Folge haben, während bedeutendere Versäumnisse den Ersatz von Mehrwertsteuererklärungen, zusätzliche Zinsen und Bußgelder von bis zu 30% nach sich ziehen können.
Im Falle von Selbstbau zahlen Personen zunächst die Mehrwertsteuer zum regulären Satz von 23%, können aber nach Abschluss der Arbeiten und Vorlage der entsprechenden Unterlagen die Erstattung der Differenz bei der portugiesischen Steuerbehörde beantragen.
Mieteinnahmen und IRS-Anreize<\/strong>
Mieteinnahmen aus qualifizierten moderaten Mietimmobilien profitieren von einem reduzierten autonomen IRS-Satz von 10%. Für Unternehmen oder Steuerpflichtige mit organisierter Buchführung kann das aus diesen Mieten generierte zu versteuernde Einkommen von einer Reduzierung um 50% profitieren.
Die Quellensteuer auf qualifizierte Mieteinnahmen wurde ebenfalls auf 10% gesenkt.
Zusätzlich werden die Abzugsgrenzen für Mietaufwendungen und Hypothekenzinsen in Bezug auf Verträge vor 2012 2026 auf 00 und 2027 auf ,000 erhöht.
Befreiung von Kapitalgewinnen bei Reinvestition<\/strong>
Das neue Paket führt einen wichtigen Mechanismus zur Befreiung von Kapitalgewinnen ein, der auf sekundäre Immobilien anwendbar ist. Unter den neuen Regeln kann die Besteuerung von Kapitalgewinnen ausgeschlossen werden, wenn die Erlöse aus dem Verkauf in Immobilien für moderaten Wohnraum reinvestiert werden.
Die Reinvestition muss innerhalb von 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie erfolgen. Darüber hinaus muss die reinvestierte Immobilie innerhalb von sechs Monaten auf den Mietmarkt kommen und während eines Zeitraums von fünf Jahren mindestens 36 Monate verfügbar sein.
Änderungen des IMT für Nichtansässige<\/strong>
Die Gesetzgebung führt auch Änderungen an der IMT ein, die für nicht ansässige Käufer gelten. Ein neuer 7,5%-Zuschlag auf die IMT wird für Nichtansässige gelten, obwohl eine Befreiung oder Rückerstattung möglich sein kann, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig in Portugal wird oder die Immobilie unter moderaten Mietbedingungen für mindestens 36 Monate stellt.
Eine der jüngsten praktischen Verbesserungen bezüglich der IMT-Verfahren ist die verlängerte Gültigkeit des Zahlungsdokuments. Es ist jetzt möglich, den IMT-Zahlungsschein im Voraus auszustellen, mit einer Gültigkeitsdauer von bis zu 30 Tagen. Die Steuer muss jedoch dennoch vor der Vollziehung der Urkunde bezahlt werden. Wenn beispielsweise der Zahlungsschein heute mit einer Gültigkeit bis zum 27/06/2026 ausgestellt wird, die Urkunde jedoch am 20/06/2026 vollzogen wird, muss die IMT spätestens am Tag der Urkunde beglichen werden. Zuvor musste der Zahlungsschein oft nur wenige Tage vor Abschluss ausgestellt werden, was wenig Zeit ließ, um eventuelle Fehler zu korrigieren.
Verträge für Wohnungsvermietungsinvestitionen (CIA)<\/strong>
Die Regierung hat auch Verträge für Wohnungsvermietungsinvestitionen (CIA) geschaffen, die von der IRU verwaltet werden und darauf abzielen, langfristige Wohninvestitionen zu fördern.
Diese Verträge erfordern eine Verpflichtung von 25 Jahren und bieten mehrere steuerliche Vorteile, einschließlich Befreiungen von IMT und Stempelsteuer bei Erwerbungen, IMI-Befreiungen für bis zu acht Jahre und eine 50%-Rückerstattung der Mehrwertsteuer auf Architektur- und Ingenieurdienstleistungen.
Die Gesetzgebung sieht ebenfalls Rückforderungsbestimmungen im Falle einer vorzeitigen Beendigung vor, die die Rückzahlung eines Teils oder der gesamten erhaltenen Vorteile je nach Vertragsdauer erfordert.
Fazit<\/strong>
Das Wohnungs-Paket 2026 stellt einen signifikanten Wandel im Wohnungs- und Steuerrahmen Portugals dar, das fiskalische Anreize mit Compliance-Verpflichtungen kombiniert, die darauf abzielen, den Wohnungsbau und die langfristige Vermietungsaktivitäten zu fördern.
Angesichts der Komplexität der eingeführten Maßnahmen und der spezifischen Bedingungen, die an jeden Vorteil geknüpft sind, wird eine sorgfältige steuerliche und rechtliche Einschätzung für Entwickler, Investoren und Immobilieneigentümer, die die neuen Regelungen nutzen wollen, unerlässlich sein.
Sollten Sie weitere Klarstellungen zur praktischen Anwendung dieser Maßnahmen benötigen oder Unterstützung bei der Einschätzung der steuerlichen Implikationen für Ihre Investition oder Immobilienstruktur wünschen, steht Ihnen unser Team gerne für maßgeschneiderte Unterstützung und Beratung zur Verfügung.
Zögern Sie nicht, uns unter info@afm.tax<\/a><\/strong> oder telefonisch unter +351 281 029 059<\/strong> zu kontaktieren.
Dieser Artikel wurde ursprünglich von All Finance Matters veröffentlicht, die professionelle, praktische und fachkundige Steuer- und Buchhaltungsdienstleistungen für Expats und Bewohner in der Algarve bereitstellen.
Die Navigation durch die sich verändernde Landschaft des portugiesischen Immobilienrechts kann entmutigend und komplex sein. Das Wohnungs-Paket 2026 wurde soeben veröffentlicht - ein neues Set von Steuererleichterungen, Anreizen und regulatorischen Änderungen, das darauf abzielt, den Wohnungsvermietungsmarkt zu stärken und die Entwicklung im ganzen Land zu stimulieren. Es gibt wesentliche Änderungen bei der Mehrwertsteuer, der Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen und Zuschlägen für Nichtansässige.
Im folgenden Artikel der Experten von All Finance Matters<\/a> werden die wichtigsten Änderungen erläutert und hervorgehoben.
Sie werden erfahren über:
- Änderungen bei der Kapitalertragsteuer:<\/strong> Die genauen Zeitrahmen, die erforderlich sind, um die Kapitalertragsteuer zu vermeiden, indem die Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Wohnmieten reinvestiert werden.<\/li>
- Der neue 7,5%-Zuschlag für Nichtansässige:<\/strong> Was internationale Käufer über den neuen Zuschlag der Grundsteuer (IMT) wissen müssen und die zwei Möglichkeiten, sich diese erstatten zu lassen.<\/li>
- 10% Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen:<\/strong> Wie die Einkommenssteuer der IRS auf qualifizierte Immobilien auf 10% gesenkt werden kann.<\/li>
- Der Schwellenwert von 2,300 und 60,982:<\/strong> Lernen Sie die finanziellen Grenzen kennen, die eine Immobilie unter dem neuen "Moderaten Mietrahmen" erfüllen muss, um für Steuererleichterungen in Frage zu kommen.<\/li>
- Der neue 7,5%-Zuschlag für Nichtansässige:<\/strong> Was internationale Käufer über den neuen Zuschlag der Grundsteuer (IMT) wissen müssen und die zwei Möglichkeiten, sich diese erstatten zu lassen.<\/li>
Lesen Sie den vollständigen Artikel weiter unten.
Das Wohnungs-Paket 2026 Portugals: Wichtige Steuermaßnahmen und Anreize für den Immobiliensektor<\/strong>
Die portugiesische Regierung hat das Wohnungs-Paket 2026 durch den Erlass-Gesetz Nr. 97/2026, veröffentlicht am 20. Mai 2026, eingeführt mit dem Ziel, das Wohnungsangebot zu erhöhen und langfristige Wohninvestitionen zu fördern. Die neue Gesetzgebung legt eine Reihe von Steueranreizen und regulatorischen Maßnahmen fest, die sich an Immobilieneigentümer, Entwickler, Investoren und nicht ansässige Käufer richten, insbesondere im Segment Wohnraum zu moderaten Mieten.
Das Paket führt bedeutende Änderungen bei der Mehrwertsteuer, der IRS, dem IMT und der Besteuerung von Kapitalgewinnen ein, neben der Schaffung neuer Investitionsstrukturen zur Stimulierung der Wohnungsentwicklung und Vermietung.
Moderate Miet- und Erwerbsschwellenwerte<\/strong>
Der Zugang zu den meisten der neuen Steueranreize ist an die Einhaltung spezifischer finanzieller Grenzen gebunden, die im Rahmen des Moderaten Mietrahmen festgelegt sind. Die maximal zulässige monatliche Miete unter dem Regime beträgt 2,300, während der maximale Erwerbs- oder Bauwert auf 60,982 begrenzt ist.
Diese Schwellenwerte umfassen auch Möbel, Ausrüstungen und Nebendienstleistungen, die mit der Immobilie verbunden sind, wenn sie Teil des vertraglichen Arrangements sind.
Mehrwertsteuersenkung auf 6% bei Bau und Rehabilitation<\/strong>
Eine der relevantesten Maßnahmen ist die Senkung des Mehrwertsteuersatzes auf 6% für den Bau oder die Rehabilitation von Immobilien, die für Wohnsitz oder langfristige Vermietung bestimmt sind.
Die Gesetzgebung führt auch einen Reverse-Charge-Mechanismus ein, der die Verantwortung für die Mehrwertsteuerzahlung auf den Immobilienförderer überträgt, einschließlich von Mehrwertsteuer befreiten Stellen.
Um die Förderfähigkeit für den reduzierten Mehrwertsteuersatz aufrechtzuerhalten, muss die Immobilie innerhalb von 24 Monaten zum Einsatz als Hauptwohnsitz verkauft werden, und die Urkunde muss ausdrücklich den 6%-Mehrwertsteuersatz erwähnen.
Das Regime sieht zudem Strafen für die Nichteinhaltung vor. Geringfügige Verstöße können die Zahlung des Mehrwertsteuerdifferenzbetrags plus Zinsen zur Folge haben, während bedeutendere Versäumnisse den Ersatz von Mehrwertsteuererklärungen, zusätzliche Zinsen und Bußgelder von bis zu 30% nach sich ziehen können.
Im Falle von Selbstbau zahlen Personen zunächst die Mehrwertsteuer zum regulären Satz von 23%, können aber nach Abschluss der Arbeiten und Vorlage der entsprechenden Unterlagen die Erstattung der Differenz bei der portugiesischen Steuerbehörde beantragen.
Mieteinnahmen und IRS-Anreize<\/strong>
Mieteinnahmen aus qualifizierten moderaten Mietimmobilien profitieren von einem reduzierten autonomen IRS-Satz von 10%. Für Unternehmen oder Steuerpflichtige mit organisierter Buchführung kann das aus diesen Mieten generierte zu versteuernde Einkommen von einer Reduzierung um 50% profitieren.
Die Quellensteuer auf qualifizierte Mieteinnahmen wurde ebenfalls auf 10% gesenkt.
Zusätzlich werden die Abzugsgrenzen für Mietaufwendungen und Hypothekenzinsen in Bezug auf Verträge vor 2012 2026 auf 00 und 2027 auf ,000 erhöht.
Befreiung von Kapitalgewinnen bei Reinvestition<\/strong>
Das neue Paket führt einen wichtigen Mechanismus zur Befreiung von Kapitalgewinnen ein, der auf sekundäre Immobilien anwendbar ist. Unter den neuen Regeln kann die Besteuerung von Kapitalgewinnen ausgeschlossen werden, wenn die Erlöse aus dem Verkauf in Immobilien für moderaten Wohnraum reinvestiert werden.
Die Reinvestition muss innerhalb von 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie erfolgen. Darüber hinaus muss die reinvestierte Immobilie innerhalb von sechs Monaten auf den Mietmarkt kommen und während eines Zeitraums von fünf Jahren mindestens 36 Monate verfügbar sein.
Änderungen des IMT für Nichtansässige<\/strong>
Die Gesetzgebung führt auch Änderungen an der IMT ein, die für nicht ansässige Käufer gelten. Ein neuer 7,5%-Zuschlag auf die IMT wird für Nichtansässige gelten, obwohl eine Befreiung oder Rückerstattung möglich sein kann, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig in Portugal wird oder die Immobilie unter moderaten Mietbedingungen für mindestens 36 Monate stellt.
Eine der jüngsten praktischen Verbesserungen bezüglich der IMT-Verfahren ist die verlängerte Gültigkeit des Zahlungsdokuments. Es ist jetzt möglich, den IMT-Zahlungsschein im Voraus auszustellen, mit einer Gültigkeitsdauer von bis zu 30 Tagen. Die Steuer muss jedoch dennoch vor der Vollziehung der Urkunde bezahlt werden. Wenn beispielsweise der Zahlungsschein heute mit einer Gültigkeit bis zum 27/06/2026 ausgestellt wird, die Urkunde jedoch am 20/06/2026 vollzogen wird, muss die IMT spätestens am Tag der Urkunde beglichen werden. Zuvor musste der Zahlungsschein oft nur wenige Tage vor Abschluss ausgestellt werden, was wenig Zeit ließ, um eventuelle Fehler zu korrigieren.
Verträge für Wohnungsvermietungsinvestitionen (CIA)<\/strong>
Die Regierung hat auch Verträge für Wohnungsvermietungsinvestitionen (CIA) geschaffen, die von der IRU verwaltet werden und darauf abzielen, langfristige Wohninvestitionen zu fördern.
Diese Verträge erfordern eine Verpflichtung von 25 Jahren und bieten mehrere steuerliche Vorteile, einschließlich Befreiungen von IMT und Stempelsteuer bei Erwerbungen, IMI-Befreiungen für bis zu acht Jahre und eine 50%-Rückerstattung der Mehrwertsteuer auf Architektur- und Ingenieurdienstleistungen.
Die Gesetzgebung sieht ebenfalls Rückforderungsbestimmungen im Falle einer vorzeitigen Beendigung vor, die die Rückzahlung eines Teils oder der gesamten erhaltenen Vorteile je nach Vertragsdauer erfordert.
Fazit<\/strong>
Das Wohnungs-Paket 2026 stellt einen signifikanten Wandel im Wohnungs- und Steuerrahmen Portugals dar, das fiskalische Anreize mit Compliance-Verpflichtungen kombiniert, die darauf abzielen, den Wohnungsbau und die langfristige Vermietungsaktivitäten zu fördern.
Angesichts der Komplexität der eingeführten Maßnahmen und der spezifischen Bedingungen, die an jeden Vorteil geknüpft sind, wird eine sorgfältige steuerliche und rechtliche Einschätzung für Entwickler, Investoren und Immobilieneigentümer, die die neuen Regelungen nutzen wollen, unerlässlich sein.
Sollten Sie weitere Klarstellungen zur praktischen Anwendung dieser Maßnahmen benötigen oder Unterstützung bei der Einschätzung der steuerlichen Implikationen für Ihre Investition oder Immobilienstruktur wünschen, steht Ihnen unser Team gerne für maßgeschneiderte Unterstützung und Beratung zur Verfügung.
Zögern Sie nicht, uns unter info@afm.tax<\/a><\/strong> oder telefonisch unter +351 281 029 059<\/strong> zu kontaktieren.
Dieser Artikel wurde ursprünglich von All Finance Matters veröffentlicht, die professionelle, praktische und fachkundige Steuer- und Buchhaltungsdienstleistungen für Expats und Bewohner in der Algarve bereitstellen.
Aktualisiert June 2026 · Durch My Guide Algarve
