Изменения налогов на жилье в Португалии 2026
Руководство по новым законам, изменениям налогов и стимулам
🌍 Часть сети My Guide
Планируете купить, снять или инвестировать в недвижимость в Алgarve? Узнайте, как новые законы о жилье и налоговые стимулы Португалии влияют на вас, с экспертными рекомендациями от All Finance Matters.<\/strong>
Навигация по изменяющемуся ландшафту португальского закона о недвижимости может быть сложной и запутанной. Пакет жилищного строительства 2026 года только что был представлен - новый набор налоговых льгот, стимулов и регуляторных изменений, предназначенных для стимулирования рынка аренды жилья и развития по всей стране. Произошли важные изменения в НДС, налоге на доходы от аренды и дополнительных сборах для нерезидентов.
В статье ниже экспертов All Finance Matters<\/a> основные изменения объясняются и выделяются.
Вы узнаете о:
Смотрите полную статью ниже.
Пакет жилищного строительства Португалии 2026: основные налоговые меры и стимулы для сектора недвижимости<\/strong>
Правительство Португалии представило пакет жилищного строительства 2026 года через декрет-лаг № 97\/2026, опубликованный 20 мая 2026 года, с целью увеличения предложения жилья и поощрения долгосрочных инвестиций в жилье. Новое законодательство устанавливает ряд налоговых стимулов и регуляторных мер, нацеленных на владельцев недвижимости, застройщиков, инвесторов и нерезидентов, особенно в сегменте жилья с умеренной арендной платой.
Пакет вводит значительные изменения в НДС, налоге на доходы физических лиц (IRS), IMT и налогообложении прироста капитала, наряду с созданием новых инвестиционных структур, предназначенных для стимулирования жилого строительства и аренды.
Пороговые значения для умеренной аренды и приобретения<\/strong>
Доступ к большинству новых налоговых стимулов зависит от соблюдения конкретных финансовых пределов, установленных в рамках умеренной аренды. Максимальная ежемесячная арендная плата, соответствующая этому режиму, установлена на уровне 2 300 €, в то время как максимальная стоимость приобретения или строительства ограничена 660 982 €.
Эти пороговые значения также включают мебель, оборудование и сопутствующие услуги, связанные с недвижимостью, если они являются частью договорных условий.
Снижение НДС до 6% на строительство и реконструкцию<\/strong>
Одной из самых актуальных мер является снижение ставки НДС до 6% на строительство или реконструкцию объектов, предназначенных для первичного жилья или долгосрочной аренды.
Законодательство также вводит механизм обратной бухгалтерии, передавая ответственность за уплату НДС на застройщика, включая юрлица, обычно освобожденные от НДС.
Чтобы сохранить право на сниженный НДС, недвижимость должна быть продана в течение 24 месяцев для использования в качестве основного жилья, и в документе должно быть явно указано применение ставки НДС 6%.
Режим также устанавливает штрафы за несоблюдение. Небольшие нарушения могут привести к уплате разницы НДС плюс проценты, тогда как более серьезные нарушения могут вызвать замену налоговых деклараций по НДС, дополнительные проценты и штрафы до 30%.
В случае самостроительства физические лица сначала уплачивают НДС по стандартной ставке 23%, но могут запросить возмещение разницы от Налогового управления Португалии после завершения работ и предоставления подтверждающих документов.
Доход от аренды и налоговые стимулы IRS<\/strong>
Доход от аренды, получаемый от квалифицированных объектов с умеренной арендной платой, будет пользоваться сниженной автономной ставкой IRS в 10%. Для компаний или налогоплательщиков с упорядоченным учетом налогооблагаемый доход, получаемый от этих аренды, может быть облагаем со сниженной ставкой в 50%.
Налог на удержание, применимый к квалифицированному арендному доходу, также снижен до 10%.
Кроме того, лимиты вычетов по арендным расходам и процентам по ипотеке по договорам, заключенным до 2012 года, вырастут до 900 € в 2026 году и 1 000 € в 2027 году.
Льготы по налогу на прирост капитала при реинвестировании<\/strong>
Новый пакет вводит важный механизм льгот по налогу на прирост капитала, применимый к вторичной недвижимости. Согласно новым правилам, налогообложение на прирост капитала может быть исключено, если выручка от продажи реинвестирована в объекты, предназначенные для жилья со средней арендной платой.
Реинвестирование должно произойти в срок от 24 месяцев до 36 месяцев после продажи исходной недвижимости. Более того, реинвестированная недвижимость должна войти на рынок аренды в течение шести месяцев и оставаться доступной не менее 36 месяцев в течение пятилетнего периода.
Изменения IMT для нерезидентов<\/strong>
Законодательство также вводит изменения в IMT, применимые к нерезидентам. Новая надбавка IMT в размере 7,5% будет применяться к нерезидентам, хотя освобождение или возврат может быть доступен в случае, если покупатель становится налоговым резидентом в Португалии в течение двух лет или передает недвижимость в условия умеренной аренды на срок не менее 36 месяцев.
Одно из недавних практических улучшений в процедурах IMT - это расширенная действительность документа о платеже. Теперь возможно заранее выпустить квитанцию об IMT с действительностью до 30 дней. Однако, хотя документ может оставаться действителен в течение этого периода, налог должен быть уплачен до выполнения акта. Например, если квитанция об оплате выпущена сегодня с действительностью до 27\/06\/2026, но акт совершится 20\/06\/2026, IMT должен быть погашен не позднее даты акта. Ранее квитанция об оплате часто должна была выдаваться всего за несколько дней до завершения, оставляя очень мало времени для исправления возможных ошибок.
Контракты на инвестиции в аренду жилья (CIA)<\/strong>
Правительство также создало Контракты на инвестиции в аренду жилья (CIA), управляемые IRU, предназначенные для поощрения долгосрочных инвестиций в жилье.
Эти контракты требуют обязательства на 25 лет и предоставляют несколько налоговых льгот, включая освобождение от IMT и гербового сбора на приобретения, освобождение от IMI на срок до восьми лет и возврат 50% НДС на архитектурные и инженерные услуги.
Законодательство также устанавливает положения о возврате в случае досрочного расторжения, требуя возврата части или всех полученных льгот в зависимости от срока контракта.
Заключение<\/strong>
Пакет жилищного строительства 2026 года представляет собой значительный сдвиг в политике жилья и налогообложения Португалии, сочетая фискальные стимулы с обязательствами по соблюдению, направленные на стимуляцию жилищного строительства и долгосрочной аренды.
Учитывая сложность введенных мер и конкретные условия, связанные с каждой льготой, тщательная налоговая и правовая оценка будет необходима для застройщиков, инвесторов и владельцев недвижимости, стремящихся воспользоваться новым режимом.
Если вам требуется дальнейшее разъяснение относительно практического применения этих мер или помощь в оценке налоговых последствий для вашей инвестиционной или имущественной структуры, наша команда остается готовой предоставить индивидуальную поддержку и консультации.
Не стесняйтесь связаться с нами по адресу info@afm.tax<\/a><\/strong> или позвонить по телефону +351 281 029 059<\/strong>.
Эта статья была изначально опубликована компанией All Finance Matters, предоставляющей профессиональные, практические и экспертные налоговые и бухгалтерские услуги для экспатов и резидентов в Алгарве.
Навигация по изменяющемуся ландшафту португальского закона о недвижимости может быть сложной и запутанной. Пакет жилищного строительства 2026 года только что был представлен - новый набор налоговых льгот, стимулов и регуляторных изменений, предназначенных для стимулирования рынка аренды жилья и развития по всей стране. Произошли важные изменения в НДС, налоге на доходы от аренды и дополнительных сборах для нерезидентов.
В статье ниже экспертов All Finance Matters<\/a> основные изменения объясняются и выделяются.
Вы узнаете о:
- Изменения налога на прирост капитала:<\/strong> Конкретные сроки, необходимые для избегания налога на прирост капитала путем перекатывания прибыли от продажи недвижимости в аренду жилья.<\/li>
- Новый дополнительный сбор 7,5% для нерезидентов:<\/strong> Что необходимо знать международным покупателям о новом сборе налога на передачу недвижимости (IMT), и два способа его возврата.<\/li>
- Налог на доходы от аренды 10%:<\/strong> Как налоговые ставки IRS на аренду для квалифицированных объектов могут снижаться до 10%.<\/li>
- Пороговые значения 2 300 € и 660 982 €:<\/strong> Узнайте финансовые лимиты, которые недвижимость должна соответствовать согласно новому «умеренно-арендному» режиму, чтобы иметь право на налоговые льготы.<\/li>
- Новый дополнительный сбор 7,5% для нерезидентов:<\/strong> Что необходимо знать международным покупателям о новом сборе налога на передачу недвижимости (IMT), и два способа его возврата.<\/li>
Смотрите полную статью ниже.
Пакет жилищного строительства Португалии 2026: основные налоговые меры и стимулы для сектора недвижимости<\/strong>
Правительство Португалии представило пакет жилищного строительства 2026 года через декрет-лаг № 97\/2026, опубликованный 20 мая 2026 года, с целью увеличения предложения жилья и поощрения долгосрочных инвестиций в жилье. Новое законодательство устанавливает ряд налоговых стимулов и регуляторных мер, нацеленных на владельцев недвижимости, застройщиков, инвесторов и нерезидентов, особенно в сегменте жилья с умеренной арендной платой.
Пакет вводит значительные изменения в НДС, налоге на доходы физических лиц (IRS), IMT и налогообложении прироста капитала, наряду с созданием новых инвестиционных структур, предназначенных для стимулирования жилого строительства и аренды.
Пороговые значения для умеренной аренды и приобретения<\/strong>
Доступ к большинству новых налоговых стимулов зависит от соблюдения конкретных финансовых пределов, установленных в рамках умеренной аренды. Максимальная ежемесячная арендная плата, соответствующая этому режиму, установлена на уровне 2 300 €, в то время как максимальная стоимость приобретения или строительства ограничена 660 982 €.
Эти пороговые значения также включают мебель, оборудование и сопутствующие услуги, связанные с недвижимостью, если они являются частью договорных условий.
Снижение НДС до 6% на строительство и реконструкцию<\/strong>
Одной из самых актуальных мер является снижение ставки НДС до 6% на строительство или реконструкцию объектов, предназначенных для первичного жилья или долгосрочной аренды.
Законодательство также вводит механизм обратной бухгалтерии, передавая ответственность за уплату НДС на застройщика, включая юрлица, обычно освобожденные от НДС.
Чтобы сохранить право на сниженный НДС, недвижимость должна быть продана в течение 24 месяцев для использования в качестве основного жилья, и в документе должно быть явно указано применение ставки НДС 6%.
Режим также устанавливает штрафы за несоблюдение. Небольшие нарушения могут привести к уплате разницы НДС плюс проценты, тогда как более серьезные нарушения могут вызвать замену налоговых деклараций по НДС, дополнительные проценты и штрафы до 30%.
В случае самостроительства физические лица сначала уплачивают НДС по стандартной ставке 23%, но могут запросить возмещение разницы от Налогового управления Португалии после завершения работ и предоставления подтверждающих документов.
Доход от аренды и налоговые стимулы IRS<\/strong>
Доход от аренды, получаемый от квалифицированных объектов с умеренной арендной платой, будет пользоваться сниженной автономной ставкой IRS в 10%. Для компаний или налогоплательщиков с упорядоченным учетом налогооблагаемый доход, получаемый от этих аренды, может быть облагаем со сниженной ставкой в 50%.
Налог на удержание, применимый к квалифицированному арендному доходу, также снижен до 10%.
Кроме того, лимиты вычетов по арендным расходам и процентам по ипотеке по договорам, заключенным до 2012 года, вырастут до 900 € в 2026 году и 1 000 € в 2027 году.
Льготы по налогу на прирост капитала при реинвестировании<\/strong>
Новый пакет вводит важный механизм льгот по налогу на прирост капитала, применимый к вторичной недвижимости. Согласно новым правилам, налогообложение на прирост капитала может быть исключено, если выручка от продажи реинвестирована в объекты, предназначенные для жилья со средней арендной платой.
Реинвестирование должно произойти в срок от 24 месяцев до 36 месяцев после продажи исходной недвижимости. Более того, реинвестированная недвижимость должна войти на рынок аренды в течение шести месяцев и оставаться доступной не менее 36 месяцев в течение пятилетнего периода.
Изменения IMT для нерезидентов<\/strong>
Законодательство также вводит изменения в IMT, применимые к нерезидентам. Новая надбавка IMT в размере 7,5% будет применяться к нерезидентам, хотя освобождение или возврат может быть доступен в случае, если покупатель становится налоговым резидентом в Португалии в течение двух лет или передает недвижимость в условия умеренной аренды на срок не менее 36 месяцев.
Одно из недавних практических улучшений в процедурах IMT - это расширенная действительность документа о платеже. Теперь возможно заранее выпустить квитанцию об IMT с действительностью до 30 дней. Однако, хотя документ может оставаться действителен в течение этого периода, налог должен быть уплачен до выполнения акта. Например, если квитанция об оплате выпущена сегодня с действительностью до 27\/06\/2026, но акт совершится 20\/06\/2026, IMT должен быть погашен не позднее даты акта. Ранее квитанция об оплате часто должна была выдаваться всего за несколько дней до завершения, оставляя очень мало времени для исправления возможных ошибок.
Контракты на инвестиции в аренду жилья (CIA)<\/strong>
Правительство также создало Контракты на инвестиции в аренду жилья (CIA), управляемые IRU, предназначенные для поощрения долгосрочных инвестиций в жилье.
Эти контракты требуют обязательства на 25 лет и предоставляют несколько налоговых льгот, включая освобождение от IMT и гербового сбора на приобретения, освобождение от IMI на срок до восьми лет и возврат 50% НДС на архитектурные и инженерные услуги.
Законодательство также устанавливает положения о возврате в случае досрочного расторжения, требуя возврата части или всех полученных льгот в зависимости от срока контракта.
Заключение<\/strong>
Пакет жилищного строительства 2026 года представляет собой значительный сдвиг в политике жилья и налогообложения Португалии, сочетая фискальные стимулы с обязательствами по соблюдению, направленные на стимуляцию жилищного строительства и долгосрочной аренды.
Учитывая сложность введенных мер и конкретные условия, связанные с каждой льготой, тщательная налоговая и правовая оценка будет необходима для застройщиков, инвесторов и владельцев недвижимости, стремящихся воспользоваться новым режимом.
Если вам требуется дальнейшее разъяснение относительно практического применения этих мер или помощь в оценке налоговых последствий для вашей инвестиционной или имущественной структуры, наша команда остается готовой предоставить индивидуальную поддержку и консультации.
Не стесняйтесь связаться с нами по адресу info@afm.tax<\/a><\/strong> или позвонить по телефону +351 281 029 059<\/strong>.
Эта статья была изначально опубликована компанией All Finance Matters, предоставляющей профессиональные, практические и экспертные налоговые и бухгалтерские услуги для экспатов и резидентов в Алгарве.
Обновлено June 2026 · По My Guide Algarve
