Änderungen der Wohnungssteuer 2026 in Portugal
Leitfaden zu den neuen Gesetzen, Steueränderungen und Anreizen
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Planen Sie, Immobilien in der Algarve zu kaufen, zu mieten oder zu investieren? Entdecken Sie, wie die neuen Wohnbaugesetze und Steueranreize in Portugal Sie betreffen, mit Fachwissen von All Finance Matters.
Die Navigation durch die sich verändernde Landschaft des portugiesischen Immobilienrechts kann überwältigend und komplex sein. Das Wohnbaupaket 2026 wurde gerade veröffentlicht - ein neues Set von Steuererleichterungen, Anreizen und regulatorischen Änderungen, die darauf abzielen, den Wohnungsvermietungsmarkt zu stärken und die Entwicklung im ganzen Land zu stimulieren. Es gibt bedeutende Aktualisierungen bei der Mehrwertsteuer, der Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen und Zuschlägen für Nichtansässige.
Im folgenden Artikel der Experten von All Finance Matterswerden die wichtigsten Änderungen erklärt und hervorgehoben.
Sie erfahren von:
Sehen Sie den vollständigen Artikel unten.
Das Wohnbaupaket 2026 Portugals: Wichtige Steuermaßnahmen und Anreize für den Immobiliensektor
Die portugiesische Regierung hat das Wohnbaupaket 2026 durch das Gesetzesdekret Nr. 97/2026 eingeführt, veröffentlicht am 20. Mai 2026, mit dem Ziel, das Wohnungsangebot zu erhöhen und langfristige Wohninvestitionen zu fördern. Die neue Gesetzgebung etabliert eine Reihe von Steueranreizen und regulatorischen Maßnahmen, die sich an Immobilienbesitzer, Entwickler, Investoren und nicht ansässige Käufer richten, insbesondere im Bereich der Mietwohnungen mit moderatem Preis.
Das Paket führt bedeutende Änderungen bei der Mehrwertsteuer, der Einkommenssteuer, der IMT und der Kapitalertragbesteuerung ein, sowie die Schaffung neuer Investitionsstrukturen, die darauf abzielen, die Wohnungsentwicklung und Mietaktivitäten zu stimulieren.
Moderate Miet- und Erwerbsschwellen
Der Zugang zu den meisten der neuen Steueranreize setzt die Einhaltung spezifischer finanzieller Grenzen voraus, die unter dem moderaten Mietrahmen festgelegt sind. Die maximale monatliche Miete, die unter dem Regime berechtigt ist, beträgt €2.300, während der maximale Erwerbs- oder Bauwert auf €660.982 begrenzt ist.
Diese Schwellenwerte beinhalten auch Möbel, Ausrüstung und Nebendienstleistungen, die mit der Immobilie verbunden sind, wenn sie Teil der vertraglichen Vereinbarung sind.
Mehrwertsteuersenkung auf 6% für Bau und Rehabilitation
Eine der relevantesten Maßnahmen ist die Senkung des Mehrwertsteuersatzes auf 6% für den Bau oder die Rehabilitation von Immobilien, die für die Hauptwohnsitze oder langfristige Mietzwecke bestimmt sind.
Die Gesetzgebung führt auch einen Reverse-Charge-Mechanismus ein, der die Verantwortung für die Mehrwertsteuerzahlung auf den Immobilienpromotor überträgt, einschließlich von Entitäten, die ansonsten von der Mehrwertsteuer befreit wären.
Um die Berechtigung für den reduzierten Mehrwertsteuersatz aufrechtzuerhalten, muss die Immobilie innerhalb von 24 Monaten verkauft werden, um als Hauptwohnsitz genutzt zu werden, und die Urkunde muss ausdrücklich auf die Anwendung des 6%igen Mehrwertsteuersatzes hinweisen.
Das Regime sieht außerdem Strafen für die Nichteinhaltung vor. Geringfügige Verstöße können zur Zahlung der Mehrwertsteuerdifferenz zuzüglich Zinsen führen, während schwerwiegendere Verstöße einen Ersatz der Mehrwertsteuererklärungen, zusätzliche Zinsen und Geldstrafen von bis zu 30 % nach sich ziehen können.
Im Fall der Selbstbauprojekte zahlen Einzelpersonen zunächst die Mehrwertsteuer zum regulären Satz von 23 %, können jedoch nach Abschluss der Arbeiten und Vorlage der entsprechenden Unterlagen die Rückerstattung der Differenz von der portugiesischen Steuerbehörde beantragen.
Einkommen aus Mietverhältnissen und Einkommenssteueranreize
Einkünfte aus qualifizierten Mietverhältnissen mit moderatem Mietniveau profitieren von einem reduzierten autonomen Einkommenssteuersatz von 10 %. Für Unternehmen oder Steuerpflichtige mit ordnungsgemäßer Buchführung kann das steuerpflichtige Einkommen aus diesen Mieten von einer 50%igen Reduzierung profitieren.
Die anfallende Quellensteuer auf die qualifizierten Mieteinnahmen wird ebenfalls auf 10% gesenkt.
Darüber hinaus steigen die Abzugsgrenzen für Mietausgaben und Hypothekenzinsen, die sich auf Verträge vor 2012 beziehen, im Jahr 2026 auf €900 und 2027 auf €1.000.
Befreiung von Kapitalertragssteuern bei Reinvestition
Das neue Paket führt einen wichtigen Mechanismus zur Befreiung von Kapitalertragssteuern ein, der auf Nebenimmobilien anwendbar ist. Unter den neuen Regeln kann die Besteuerung von Kapitalgewinnen ausgeschlossen werden, wenn die Erlöse aus dem Verkauf in Immobilien reinvestiert werden, die für die Wohnungsnutzung mit moderatem Mietniveau bestimmt sind.
Die Reinvestition muss innerhalb von 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie erfolgen. Darüber hinaus muss die reinvestierte Immobilie innerhalb von sechs Monaten auf den Mietmarkt kommen und für mindestens 36 Monate während eines fünfjährigen Zeitraums verfügbar bleiben.
Änderungen der IMT für Nichtansässige
Die Gesetzgebung führt auch Änderungen der IMT für nichtansässige Käufer ein. Ein neuer Aufschlag von 7,5% auf die IMT wird auf Nichtansässige angewendet, obwohl eine Befreiung oder Rückerstattung möglich ist, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig in Portugal wird oder die Immobilie für mindestens 36 Monate unter moderaten Mietbedingungen stellt.
Eine der jüngsten praktischen Verbesserungen bezüglich der IMT-Verfahren ist die verlängerte Gültigkeit des Zahlungsdokuments. Es ist jetzt möglich, den IMT-Zahlungsschein im Voraus auszustellen, mit einer Gültigkeitsdauer von bis zu 30 Tagen. Wenn der Zahlungsschein jedoch für diesen Zeitraum gültig bleiben kann, muss die Steuer dennoch vor Ausführung der Urkunde bezahlt werden. Wenn beispielsweise der Zahlungsschein heute mit einer Gültigkeit bis 27.06.2026 ausgestellt wird, die Urkunde jedoch am 20.06.2026 erfolgt, muss die IMT spätestens am Datum der Urkunde beglichen werden. Zuvor musste der Zahlungsschein oft nur wenige Tage vor dem Abschluss ausgestellt werden, was wenig Zeit ließ, um mögliche Fehler zu korrigieren.
Verträge über Wohnobjektmieten (CIA)
Die Regierung hat auch Verträge über Wohnobjektmieten (CIA) geschaffen, die von der IRU verwaltet werden und darauf abzielen, langfristige Wohninvestitionen zu fördern.
Diese Verträge erfordern einen 25-jährigen Vertrag und bieten mehrere steuerliche Vorteile, einschließlich Befreiungen von der IMT und Stempelsteuer bei Akquisitionen, IMI-Befreiungen von bis zu acht Jahren und eine 50%ige Rückerstattung der Mehrwertsteuer auf architektonische und ingenieurtechnische Dienstleistungen.
Die Gesetzgebung sieht auch Rückforderungsbestimmungen im Falle einer vorzeitigen Kündigung vor, die die Rückzahlung eines Teils oder aller erhaltenen Vorteile je nach Dauer des Vertrags erfordert.
Fazit
Das Wohnbaupaket 2026 repräsentiert einen bedeutenden Wandel im Wohn- und Steuerrahmen von Portugal, der fiskalische Anreize mit Compliance-Verpflichtungen kombiniert, die darauf abzielen, die Wohnbau- und langfristige Mietaktivität zu stimulieren.
Angesichts der Komplexität der eingeführten Maßnahmen und der spezifischen Bedingungen, die an jeden Vorteil knüpfen, wird eine sorgfältige steuerliche und rechtliche Bewertung für Entwickler, Investoren und Immobilieneigentümer unerlässlich sein, die die Vorteile des neuen Regimes nutzen möchten.
Sollten Sie weitere Klarstellungen zur praktischen Anwendung dieser Maßnahmen benötigen oder Unterstützung bei der Bewertung der steuerlichen Auswirkungen auf Ihre Investitions- oder Immobilienstruktur wünschen, steht Ihnen unser Team für maßgeschneiderte Unterstützung und Beratung zur Verfügung.
Zögern Sie nicht, uns unter info@afm.tax oder telefonisch zu kontaktieren: +351 281 029 059.
Dieser Artikel wurde ursprünglich von All Finance Matters veröffentlicht, welches professionelle, praktische und fachkundige Steuer- und Buchhaltungsdienstleistungen für Expatriates und Einwohner in der Algarve bereitstellt.
Die Navigation durch die sich verändernde Landschaft des portugiesischen Immobilienrechts kann überwältigend und komplex sein. Das Wohnbaupaket 2026 wurde gerade veröffentlicht - ein neues Set von Steuererleichterungen, Anreizen und regulatorischen Änderungen, die darauf abzielen, den Wohnungsvermietungsmarkt zu stärken und die Entwicklung im ganzen Land zu stimulieren. Es gibt bedeutende Aktualisierungen bei der Mehrwertsteuer, der Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen und Zuschlägen für Nichtansässige.
Im folgenden Artikel der Experten von All Finance Matterswerden die wichtigsten Änderungen erklärt und hervorgehoben.
Sie erfahren von:
- Änderungen der Kapitalertragssteuer: Die genauen Zeitrahmen, die erforderlich sind, um die Kapitalertragssteuer zu vermeiden, indem die Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Wohnungsvermietungen reinvestiert werden.
- Der neue 7,5%-Aufschlag für Nichtansässige: Was internationale Käufer über den neuen Aufschlag der Grundstücksübertragungssteuer (IMT) wissen müssen und die zwei Möglichkeiten, um eine Erstattung zu erhalten.
- 10% Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen: Wie die Einkommenssteuersätze des IRS auf qualifizierte Immobilien auf 10% sinken können.
- Die Schwellenwerte von €2.300 und €660.982: Erfahren Sie die finanziellen Grenzen, die eine Immobilie unter dem neuen "moderaten Mietrahmen" erfüllen muss, um für Steuererleichterungen in Frage zu kommen.
Sehen Sie den vollständigen Artikel unten.
Das Wohnbaupaket 2026 Portugals: Wichtige Steuermaßnahmen und Anreize für den Immobiliensektor
Die portugiesische Regierung hat das Wohnbaupaket 2026 durch das Gesetzesdekret Nr. 97/2026 eingeführt, veröffentlicht am 20. Mai 2026, mit dem Ziel, das Wohnungsangebot zu erhöhen und langfristige Wohninvestitionen zu fördern. Die neue Gesetzgebung etabliert eine Reihe von Steueranreizen und regulatorischen Maßnahmen, die sich an Immobilienbesitzer, Entwickler, Investoren und nicht ansässige Käufer richten, insbesondere im Bereich der Mietwohnungen mit moderatem Preis.
Das Paket führt bedeutende Änderungen bei der Mehrwertsteuer, der Einkommenssteuer, der IMT und der Kapitalertragbesteuerung ein, sowie die Schaffung neuer Investitionsstrukturen, die darauf abzielen, die Wohnungsentwicklung und Mietaktivitäten zu stimulieren.
Moderate Miet- und Erwerbsschwellen
Der Zugang zu den meisten der neuen Steueranreize setzt die Einhaltung spezifischer finanzieller Grenzen voraus, die unter dem moderaten Mietrahmen festgelegt sind. Die maximale monatliche Miete, die unter dem Regime berechtigt ist, beträgt €2.300, während der maximale Erwerbs- oder Bauwert auf €660.982 begrenzt ist.
Diese Schwellenwerte beinhalten auch Möbel, Ausrüstung und Nebendienstleistungen, die mit der Immobilie verbunden sind, wenn sie Teil der vertraglichen Vereinbarung sind.
Mehrwertsteuersenkung auf 6% für Bau und Rehabilitation
Eine der relevantesten Maßnahmen ist die Senkung des Mehrwertsteuersatzes auf 6% für den Bau oder die Rehabilitation von Immobilien, die für die Hauptwohnsitze oder langfristige Mietzwecke bestimmt sind.
Die Gesetzgebung führt auch einen Reverse-Charge-Mechanismus ein, der die Verantwortung für die Mehrwertsteuerzahlung auf den Immobilienpromotor überträgt, einschließlich von Entitäten, die ansonsten von der Mehrwertsteuer befreit wären.
Um die Berechtigung für den reduzierten Mehrwertsteuersatz aufrechtzuerhalten, muss die Immobilie innerhalb von 24 Monaten verkauft werden, um als Hauptwohnsitz genutzt zu werden, und die Urkunde muss ausdrücklich auf die Anwendung des 6%igen Mehrwertsteuersatzes hinweisen.
Das Regime sieht außerdem Strafen für die Nichteinhaltung vor. Geringfügige Verstöße können zur Zahlung der Mehrwertsteuerdifferenz zuzüglich Zinsen führen, während schwerwiegendere Verstöße einen Ersatz der Mehrwertsteuererklärungen, zusätzliche Zinsen und Geldstrafen von bis zu 30 % nach sich ziehen können.
Im Fall der Selbstbauprojekte zahlen Einzelpersonen zunächst die Mehrwertsteuer zum regulären Satz von 23 %, können jedoch nach Abschluss der Arbeiten und Vorlage der entsprechenden Unterlagen die Rückerstattung der Differenz von der portugiesischen Steuerbehörde beantragen.
Einkommen aus Mietverhältnissen und Einkommenssteueranreize
Einkünfte aus qualifizierten Mietverhältnissen mit moderatem Mietniveau profitieren von einem reduzierten autonomen Einkommenssteuersatz von 10 %. Für Unternehmen oder Steuerpflichtige mit ordnungsgemäßer Buchführung kann das steuerpflichtige Einkommen aus diesen Mieten von einer 50%igen Reduzierung profitieren.
Die anfallende Quellensteuer auf die qualifizierten Mieteinnahmen wird ebenfalls auf 10% gesenkt.
Darüber hinaus steigen die Abzugsgrenzen für Mietausgaben und Hypothekenzinsen, die sich auf Verträge vor 2012 beziehen, im Jahr 2026 auf €900 und 2027 auf €1.000.
Befreiung von Kapitalertragssteuern bei Reinvestition
Das neue Paket führt einen wichtigen Mechanismus zur Befreiung von Kapitalertragssteuern ein, der auf Nebenimmobilien anwendbar ist. Unter den neuen Regeln kann die Besteuerung von Kapitalgewinnen ausgeschlossen werden, wenn die Erlöse aus dem Verkauf in Immobilien reinvestiert werden, die für die Wohnungsnutzung mit moderatem Mietniveau bestimmt sind.
Die Reinvestition muss innerhalb von 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie erfolgen. Darüber hinaus muss die reinvestierte Immobilie innerhalb von sechs Monaten auf den Mietmarkt kommen und für mindestens 36 Monate während eines fünfjährigen Zeitraums verfügbar bleiben.
Änderungen der IMT für Nichtansässige
Die Gesetzgebung führt auch Änderungen der IMT für nichtansässige Käufer ein. Ein neuer Aufschlag von 7,5% auf die IMT wird auf Nichtansässige angewendet, obwohl eine Befreiung oder Rückerstattung möglich ist, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig in Portugal wird oder die Immobilie für mindestens 36 Monate unter moderaten Mietbedingungen stellt.
Eine der jüngsten praktischen Verbesserungen bezüglich der IMT-Verfahren ist die verlängerte Gültigkeit des Zahlungsdokuments. Es ist jetzt möglich, den IMT-Zahlungsschein im Voraus auszustellen, mit einer Gültigkeitsdauer von bis zu 30 Tagen. Wenn der Zahlungsschein jedoch für diesen Zeitraum gültig bleiben kann, muss die Steuer dennoch vor Ausführung der Urkunde bezahlt werden. Wenn beispielsweise der Zahlungsschein heute mit einer Gültigkeit bis 27.06.2026 ausgestellt wird, die Urkunde jedoch am 20.06.2026 erfolgt, muss die IMT spätestens am Datum der Urkunde beglichen werden. Zuvor musste der Zahlungsschein oft nur wenige Tage vor dem Abschluss ausgestellt werden, was wenig Zeit ließ, um mögliche Fehler zu korrigieren.
Verträge über Wohnobjektmieten (CIA)
Die Regierung hat auch Verträge über Wohnobjektmieten (CIA) geschaffen, die von der IRU verwaltet werden und darauf abzielen, langfristige Wohninvestitionen zu fördern.
Diese Verträge erfordern einen 25-jährigen Vertrag und bieten mehrere steuerliche Vorteile, einschließlich Befreiungen von der IMT und Stempelsteuer bei Akquisitionen, IMI-Befreiungen von bis zu acht Jahren und eine 50%ige Rückerstattung der Mehrwertsteuer auf architektonische und ingenieurtechnische Dienstleistungen.
Die Gesetzgebung sieht auch Rückforderungsbestimmungen im Falle einer vorzeitigen Kündigung vor, die die Rückzahlung eines Teils oder aller erhaltenen Vorteile je nach Dauer des Vertrags erfordert.
Fazit
Das Wohnbaupaket 2026 repräsentiert einen bedeutenden Wandel im Wohn- und Steuerrahmen von Portugal, der fiskalische Anreize mit Compliance-Verpflichtungen kombiniert, die darauf abzielen, die Wohnbau- und langfristige Mietaktivität zu stimulieren.
Angesichts der Komplexität der eingeführten Maßnahmen und der spezifischen Bedingungen, die an jeden Vorteil knüpfen, wird eine sorgfältige steuerliche und rechtliche Bewertung für Entwickler, Investoren und Immobilieneigentümer unerlässlich sein, die die Vorteile des neuen Regimes nutzen möchten.
Sollten Sie weitere Klarstellungen zur praktischen Anwendung dieser Maßnahmen benötigen oder Unterstützung bei der Bewertung der steuerlichen Auswirkungen auf Ihre Investitions- oder Immobilienstruktur wünschen, steht Ihnen unser Team für maßgeschneiderte Unterstützung und Beratung zur Verfügung.
Zögern Sie nicht, uns unter info@afm.tax oder telefonisch zu kontaktieren: +351 281 029 059.
Dieser Artikel wurde ursprünglich von All Finance Matters veröffentlicht, welches professionelle, praktische und fachkundige Steuer- und Buchhaltungsdienstleistungen für Expatriates und Einwohner in der Algarve bereitstellt.
Aktualisiert June 2026 · Durch My Guide Algarve
