Modifications fiscales sur l'immobilier au Portugal en 2026
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Vous envisagez d'acheter, de louer ou d'investir dans l'immobilier de l'Algarve ? Découvrez comment les nouvelles lois sur le logement et les incitations fiscales du Portugal vous affectent, avec des idées d'experts d'All Finance Matters.
Naviguer dans le paysage changeant du droit immobilier portugais peut être décourageant et complexe. Le Paquet de Logement 2026 vient d'être publié - un nouvel ensemble de réductions fiscales, d'incitations et de changements réglementaires conçus pour dynamiser le marché locatif résidentiel et stimuler le développement à travers le pays. Il y a d'importantes mises à jour sur la TVA, l'impôt sur le revenu locatif et les surtaxes pour les non-résidents.
Dans l'article ci-dessous des experts de All Finance Matters, les principaux changements sont expliqués et mis en évidence.
Vous découvrirez :
Voir l'article complet ci-dessous.
Le Paquet de Logement 2026 du Portugal : Mesures fiscales clés et incitations pour le secteur immobilier
Le Gouvernement portugais a introduit le Paquet de Logement 2026 par le Décret-Loi n° 97/2026, publié le 20 mai 2026, avec pour objectif d'augmenter l'offre de logements et d'encourager l'investissement résidentiel à long terme. La nouvelle législation établit une série d'incitations fiscales et de mesures réglementaires ciblant les propriétaires, promoteurs, investisseurs et acheteurs non-résidents, en particulier dans le segment de logement à loyer modéré.
Le paquet introduit d'importants amendements à la TVA, à l'IRS, à l'IMT et à l'imposition des plus-values, ainsi que la création de nouvelles structures d'investissement conçues pour stimuler le développement résidentiel et l'activité locative.
Seuils de loyer modéré et d'acquisition
L'accès à la majorité des nouvelles incitations fiscales est soumis au respect de limites financières spécifiques établies dans le cadre du loyer modéré. Le loyer mensuel maximum éligible dans ce régime est fixé à 2 300 €, tandis que la valeur maximale d'acquisition ou de construction est plafonnée à 660 982 €.
Ces seuils incluent également les meubles, équipements et services annexes liés à la propriété lorsqu'ils font partie de l'accord contractuel.
Réduction de la TVA à 6 % sur la construction et la réhabilitation
Une des mesures les plus pertinentes est la réduction du taux de TVA à 6 % pour la construction ou la réhabilitation de biens destinés à l'usage de résidence principale ou à la location à long terme.
La législation introduit également un mécanisme de facturation inversée, transférant la responsabilité du paiement de la TVA au promoteur immobilier, y compris les entités par ailleurs exonérées de TVA.
Pour maintenir l'éligibilité au taux réduit de TVA, la propriété doit être vendue dans les 24 mois pour l'utilisation comme résidence principale, et l'acte doit faire expressément référence à l'application du taux de TVA de 6 %.
Le régime établit en outre des pénalités pour non-conformité. Les violations mineures peuvent entraîner le paiement de la différence de TVA plus intérêts, tandis que des échecs plus significatifs peuvent entraîner le remplacement des déclarations de TVA, des intérêts supplémentaires et des amendes allant jusqu’à 30 %.
Dans les cas d'auto-construction, les particuliers paient initialement la TVA au taux standard de 23 % mais peuvent demander le remboursement de la différence auprès de l'Autorité fiscale portugaise une fois les travaux terminés et la documentation justificative fournie.
Revenus locatifs et incitations à l'IRS
Les revenus locatifs dérivés de propriétés à loyer modéré éligibles bénéficieront d'un taux autonome d'IRS réduit de 10 %. Pour les entreprises ou les contribuables avec une comptabilité organisée, le revenu imposable généré par ces loyers peut bénéficier d'une réduction de 50 %.
L'impôt retenu applicable aux revenus locatifs éligibles est également réduit à 10 %.
De plus, les limites de déduction pour les dépenses locatives et les intérêts hypothécaires liés aux contrats antérieurs à 2012 augmenteront à 900 € en 2026 et à 1 000 € en 2027.
Exonération de plus-values sur réinvestissement
Le nouveau paquet introduit un important mécanisme d'exonération de plus-values applicable aux propriétés secondaires. Selon les nouvelles règles, l'imposition des plus-values peut être exclue lorsque les produits de la vente sont réinvestis dans des propriétés destinées à l'habitation à loyer modéré.
Le réinvestissement doit avoir lieu entre 24 mois avant et 36 mois après la vente de la propriété d'origine. De plus, la propriété réinvestie doit entrer sur le marché locatif dans les six mois et rester disponible pendant au moins 36 mois au cours d'une période de cinq ans.
Changements d'IMT pour les non-résidents
La législation introduit également des changements à l'IMT applicable aux acheteurs non-résidents. Une nouvelle surtaxe de 7,5 % de l'IMT s'appliquera aux non-résidents, bien qu'une exemption ou un remboursement puisse être disponible lorsque l'acheteur devient résident fiscal au Portugal dans les deux ans ou place la propriété sous des conditions de loyer modéré pendant au moins 36 mois.
Une des récentes améliorations pratiques concernant les procédures d'IMT est la validité prolongée du document de paiement. Il est maintenant possible de délivrer le bordereau de paiement de l'IMT à l'avance, avec une période de validité allant jusqu'à 30 jours. Cependant, bien que le document puisse rester valide pendant cette période, la taxe doit toujours être payée avant l'exécution de l'acte. Par exemple, si le bordereau de paiement est émis aujourd'hui avec une validité jusqu'au 27/06/2026, mais que l'acte a lieu le 20/06/2026, l'IMT doit être réglée au plus tard à la date de l'acte. Auparavant, le bordereau de paiement devait souvent être émis seulement quelques jours avant la finalisation, laissant peu de temps pour corriger d'éventuelles erreurs.
Contrats d'Investissement Locatif Résidentiel (CIA)
Le Gouvernement a également créé des Contrats d'Investissement Locatif Résidentiel (CIA), gérés par l'IRU, conçus pour encourager l'investissement résidentiel à long terme.
Ces contrats exigent un engagement de 25 ans et offrent plusieurs avantages fiscaux, y compris des exemptions d'IMT et de droit de timbre sur les acquisitions, des exonérations de l'IMI pendant jusqu'à huit ans, et un remboursement de 50 % de la TVA sur les services d'architecture et d'ingénierie.
La législation établit également des dispositions de récupération en cas de résiliation anticipée, exigeant le remboursement d'une partie ou de la totalité des avantages obtenus selon la durée du contrat.
Conclusion
Le Paquet de Logement 2026 représente un changement significatif dans le cadre de la politique de logement et fiscale du Portugal, combinant des incitations fiscales avec des obligations de conformité destinées à stimuler la construction résidentielle et l'activité locative à long terme.
Compte tenu de la complexité des mesures introduites et des conditions spécifiques attachées à chaque avantage, une évaluation fiscale et juridique attentive sera essentielle pour les promoteurs, les investisseurs et les propriétaires cherchant à tirer parti du nouveau régime.
Si vous avez besoin de plus d'éclaircissements concernant l'application pratique de ces mesures, ou d'aide pour évaluer les implications fiscales de votre investissement ou de votre structure immobilière, notre équipe reste disponible pour fournir un soutien et des conseils sur mesure.
N'hésitez pas à nous contacter à info@afm.tax ou appelez +351 281 029 059.
Cet article a été initialement publié par All Finance Matters, fournissant des services fiscaux et comptables professionnels, pratiques et experts aux expatriés et aux résidents de l'Algarve.
Naviguer dans le paysage changeant du droit immobilier portugais peut être décourageant et complexe. Le Paquet de Logement 2026 vient d'être publié - un nouvel ensemble de réductions fiscales, d'incitations et de changements réglementaires conçus pour dynamiser le marché locatif résidentiel et stimuler le développement à travers le pays. Il y a d'importantes mises à jour sur la TVA, l'impôt sur le revenu locatif et les surtaxes pour les non-résidents.
Dans l'article ci-dessous des experts de All Finance Matters, les principaux changements sont expliqués et mis en évidence.
Vous découvrirez :
- Changements de l'impôt sur les plus-values : Les délais précis requis pour éviter l'impôt sur les plus-values en réinvestissant les bénéfices de la vente de biens dans des locations résidentielles.
- La nouvelle surtaxe de 7,5 % pour les non-résidents : Ce que les acheteurs internationaux doivent savoir sur la nouvelle surtaxe de l'impôt sur les transmissions immobilières (IMT), et les deux façons de la récupérer.
- 10 % d'impôt sur le revenu locatif : Comment les taux d'impôt sur le revenu locatif de l'IRS sur les propriétés éligibles peuvent descendre à 10 %.
- Les seuils de 2 300 € et 660 982 € : Découvrez les limites financières qu'un bien doit respecter dans le cadre du nouveau cadre de "loyer modéré" pour bénéficier d'exonérations fiscales.
Voir l'article complet ci-dessous.
Le Paquet de Logement 2026 du Portugal : Mesures fiscales clés et incitations pour le secteur immobilier
Le Gouvernement portugais a introduit le Paquet de Logement 2026 par le Décret-Loi n° 97/2026, publié le 20 mai 2026, avec pour objectif d'augmenter l'offre de logements et d'encourager l'investissement résidentiel à long terme. La nouvelle législation établit une série d'incitations fiscales et de mesures réglementaires ciblant les propriétaires, promoteurs, investisseurs et acheteurs non-résidents, en particulier dans le segment de logement à loyer modéré.
Le paquet introduit d'importants amendements à la TVA, à l'IRS, à l'IMT et à l'imposition des plus-values, ainsi que la création de nouvelles structures d'investissement conçues pour stimuler le développement résidentiel et l'activité locative.
Seuils de loyer modéré et d'acquisition
L'accès à la majorité des nouvelles incitations fiscales est soumis au respect de limites financières spécifiques établies dans le cadre du loyer modéré. Le loyer mensuel maximum éligible dans ce régime est fixé à 2 300 €, tandis que la valeur maximale d'acquisition ou de construction est plafonnée à 660 982 €.
Ces seuils incluent également les meubles, équipements et services annexes liés à la propriété lorsqu'ils font partie de l'accord contractuel.
Réduction de la TVA à 6 % sur la construction et la réhabilitation
Une des mesures les plus pertinentes est la réduction du taux de TVA à 6 % pour la construction ou la réhabilitation de biens destinés à l'usage de résidence principale ou à la location à long terme.
La législation introduit également un mécanisme de facturation inversée, transférant la responsabilité du paiement de la TVA au promoteur immobilier, y compris les entités par ailleurs exonérées de TVA.
Pour maintenir l'éligibilité au taux réduit de TVA, la propriété doit être vendue dans les 24 mois pour l'utilisation comme résidence principale, et l'acte doit faire expressément référence à l'application du taux de TVA de 6 %.
Le régime établit en outre des pénalités pour non-conformité. Les violations mineures peuvent entraîner le paiement de la différence de TVA plus intérêts, tandis que des échecs plus significatifs peuvent entraîner le remplacement des déclarations de TVA, des intérêts supplémentaires et des amendes allant jusqu’à 30 %.
Dans les cas d'auto-construction, les particuliers paient initialement la TVA au taux standard de 23 % mais peuvent demander le remboursement de la différence auprès de l'Autorité fiscale portugaise une fois les travaux terminés et la documentation justificative fournie.
Revenus locatifs et incitations à l'IRS
Les revenus locatifs dérivés de propriétés à loyer modéré éligibles bénéficieront d'un taux autonome d'IRS réduit de 10 %. Pour les entreprises ou les contribuables avec une comptabilité organisée, le revenu imposable généré par ces loyers peut bénéficier d'une réduction de 50 %.
L'impôt retenu applicable aux revenus locatifs éligibles est également réduit à 10 %.
De plus, les limites de déduction pour les dépenses locatives et les intérêts hypothécaires liés aux contrats antérieurs à 2012 augmenteront à 900 € en 2026 et à 1 000 € en 2027.
Exonération de plus-values sur réinvestissement
Le nouveau paquet introduit un important mécanisme d'exonération de plus-values applicable aux propriétés secondaires. Selon les nouvelles règles, l'imposition des plus-values peut être exclue lorsque les produits de la vente sont réinvestis dans des propriétés destinées à l'habitation à loyer modéré.
Le réinvestissement doit avoir lieu entre 24 mois avant et 36 mois après la vente de la propriété d'origine. De plus, la propriété réinvestie doit entrer sur le marché locatif dans les six mois et rester disponible pendant au moins 36 mois au cours d'une période de cinq ans.
Changements d'IMT pour les non-résidents
La législation introduit également des changements à l'IMT applicable aux acheteurs non-résidents. Une nouvelle surtaxe de 7,5 % de l'IMT s'appliquera aux non-résidents, bien qu'une exemption ou un remboursement puisse être disponible lorsque l'acheteur devient résident fiscal au Portugal dans les deux ans ou place la propriété sous des conditions de loyer modéré pendant au moins 36 mois.
Une des récentes améliorations pratiques concernant les procédures d'IMT est la validité prolongée du document de paiement. Il est maintenant possible de délivrer le bordereau de paiement de l'IMT à l'avance, avec une période de validité allant jusqu'à 30 jours. Cependant, bien que le document puisse rester valide pendant cette période, la taxe doit toujours être payée avant l'exécution de l'acte. Par exemple, si le bordereau de paiement est émis aujourd'hui avec une validité jusqu'au 27/06/2026, mais que l'acte a lieu le 20/06/2026, l'IMT doit être réglée au plus tard à la date de l'acte. Auparavant, le bordereau de paiement devait souvent être émis seulement quelques jours avant la finalisation, laissant peu de temps pour corriger d'éventuelles erreurs.
Contrats d'Investissement Locatif Résidentiel (CIA)
Le Gouvernement a également créé des Contrats d'Investissement Locatif Résidentiel (CIA), gérés par l'IRU, conçus pour encourager l'investissement résidentiel à long terme.
Ces contrats exigent un engagement de 25 ans et offrent plusieurs avantages fiscaux, y compris des exemptions d'IMT et de droit de timbre sur les acquisitions, des exonérations de l'IMI pendant jusqu'à huit ans, et un remboursement de 50 % de la TVA sur les services d'architecture et d'ingénierie.
La législation établit également des dispositions de récupération en cas de résiliation anticipée, exigeant le remboursement d'une partie ou de la totalité des avantages obtenus selon la durée du contrat.
Conclusion
Le Paquet de Logement 2026 représente un changement significatif dans le cadre de la politique de logement et fiscale du Portugal, combinant des incitations fiscales avec des obligations de conformité destinées à stimuler la construction résidentielle et l'activité locative à long terme.
Compte tenu de la complexité des mesures introduites et des conditions spécifiques attachées à chaque avantage, une évaluation fiscale et juridique attentive sera essentielle pour les promoteurs, les investisseurs et les propriétaires cherchant à tirer parti du nouveau régime.
Si vous avez besoin de plus d'éclaircissements concernant l'application pratique de ces mesures, ou d'aide pour évaluer les implications fiscales de votre investissement ou de votre structure immobilière, notre équipe reste disponible pour fournir un soutien et des conseils sur mesure.
N'hésitez pas à nous contacter à info@afm.tax ou appelez +351 281 029 059.
Cet article a été initialement publié par All Finance Matters, fournissant des services fiscaux et comptables professionnels, pratiques et experts aux expatriés et aux résidents de l'Algarve.
Mis à jour June 2026 · Par My Guide Algarve
