ポルトガル不動産2026年住宅税の変更
新しい法律、税金の変更とインセンティブのガイド
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アルガルヴェの不動産を購入、賃貸、または投資する計画ですか？ポルトガルの新しい住宅法と税制インセンティブがあなたにどのように影響するかを、All Finance Mattersの専門的な見解と共に発見してください。
ポルトガルの不動産法の変化する状況を把握することは、非常に困難で複雑です。2026年の住宅パッケージが発表されました - これは、住宅賃貸市場を活性化し、全国の開発を促進するために設計された、新しい税控除、インセンティブ、規制の変更のセットです。非居住者向けの付加価値税、賃貸所得税、および追加料金に関する主要な更新が行われています。
以下の記事では、 All Finance Mattersの専門家によって、主な変更点が説明され、強調されています。
あなたが学ぶことができる内容：
以下に完全な記事をご覧ください。
ポルトガルの2026年住宅パッケージ：不動産セクターの重要な税制措置とインセンティブ
ポルトガル政府は、2026年の住宅パッケージを、2026年5月20日に発行された法令第97/2026号を通じて導入しました。この目的は、住宅供給を増加させ、長期的な住宅投資を促すことです。新しい法律は、特に適度な賃料の住宅セグメントにおいて、不動産所有者、開発者、投資家、および非居住者の買い手を対象とした一連の税制インセンティブと規制措置を確立しています。
このパッケージは、VAT、IRS、IMT、およびキャピタルゲイン税の重要な修正を導入し、住宅開発と賃貸活動を刺激するために設計された新しい投資構造の創出と共に展開されています。
適度な賃料および取得の閾値
新しい税制インセンティブのほとんどへのアクセスは、適度な賃料枠組みの下で確立された特定の財政的限界の遵守に依存しています。制度の下で適格な最大月額賃料は€2,300に設定され、最大の取得または建設価値は€660,982に制限されています。
これらの閾値には、契約の一部を形成する場合、物件に関連する家具、設備、および附帯サービスも含まれます。
建設およびリハビリテーションに対するVATを6%に減少
最も関連性の高い措置の1つは、主な居住地または長期賃貸目的のために設計された物件の建設またはリハビリテーションに対するVAT率を6%に引き下げることです。
この立法はまた、通常はVATから免除される主体を含む、不動産プロモーターへのVAT支払いの責任を移転する逆課税メカニズムを導入します。
減税VATレートの適格性を維持するために、物件は主な居住地として使用されるために24か月以内に販売される必要があり、契約書には6%のVATレートの適用が明示されている必要があります。
この制度はまた、不遵守に対する罰則を設けています。軽微な違反はVATの差額と利息の支払いをもたらす可能性がありますが、より重大な失敗はVAT申告書の交換、追加の利息、および最大30%の罰金を引き起こす可能性があります。
自己建設の場合、個人は最初に23%の標準VAT率でVATを支払いますが、作業が完了しサポート文書が提供された後にポルトガルの税務当局に差額の返金を請求することができます。
賃貸所得およびIRSインセンティブ
資格のある適度な賃貸物件から得られる賃貸所得は、10%の自立IR S税率の恩恵を受けます。組織的な会計を持つ会社や納税者の場合、これらの賃貸から生じる課税所得は50%の減少から恩恵を受ける場合があります。
適格な賃貸所得に適用される源泉徴収税も10%に減少します。
さらに、2012年以前の契約に関連する賃貸費用および住宅ローン利息の控除限度は、2026年に€900、2027年に€1,000に増加します。
再投資に対するキャピタルゲイン税の救済
新しいパッケージは、二次不動産に適用される重要なキャピタルゲイン税の救済メカニズムを導入します。新しい規則の下では、売却から得た収益を適度な賃貸住宅を意図した物件に再投資する場合、キャピタルゲイン税が除外される可能性があります。
再投資は、元の物件の販売の24か月前から36か月後の間に行われなければなりません。さらに、再投資された物件は、6か月以内に賃貸市場に入る必要があり、5年間の期間中に少なくとも36か月間利用可能である必要があります。
非居住者に対するIMTの変更
この法律はまた、非居住者の買い手に適用されるIMTの変更を導入します。新しい7.5%のIMT追加税が非居住者に適用されますが、購入者が2年以内にポルトガルの課税居住者となるか、少なくとも36か月間適度な賃貸条件に物件を置く場合は免除や返金が可能です。
IMT手続きに関する最近の実務の改善の1つは、支払い文書の有効期間の延長です。今では、IMTの支払い伝票を事前に発行できるようになり、有効期限が最大30日になります。しかし、文書がその期間有効であっても、契約の執行前に税金は支払われる必要があります。たとえば、支払い伝票が今日発行され、有効期限が27/06/2026までであっても、契約が20/06/2026に行われる場合、IMTは契約日までに支払われなければなりません。以前は、支払い伝票は完了日の数日前にのみ発行されなければならず、潜在的なエラーを修正するための時間がほとんど残されていませんでした。
住宅賃貸投資契約（CIA）
政府は、IRUによって管理される住宅賃貸投資契約（CIA）を作成しました。これは、長期的な住宅投資を促進することを目的としています。
これらの契約には、25年間のコミットメントが必要であり、IMTおよび取得に対する印紙税の免除、最大8年間のIMI免除、建築および工学サービスに対する50%のVAT還付など、いくつかの税制上の利益が提供されます。
この法律はまた、早期終了の場合の返金条項を設け、契約の期間に応じて得られた利益の一部または全部の返済を要求します。
結論
2026年の住宅パッケージは、ポルトガルの住宅および税政策の枠組みにおいて重要な変化を表しており、住宅建設と長期賃貸活動を刺激するための遵守義務を伴う財政インセンティブを組み合わせています。
導入された措置の複雑さと各利益に付随する特定の条件を考慮すると、開発業者、投資家、および不動産所有者が新しい制度を利用するためには、慎重な税務および法的評価が不可欠です。
これらの措置の実際の適用についてさらなる明確化が必要な場合や、あなたの投資または不動産構造に対する税金の影響を評価するための支援が必要な場合、私たちのチームはカスタマイズされたサポートとガイダンスを提供するために常に利用可能です。
お気軽にこちらまでご連絡ください： info@afm.tax またはお電話ください： +351 281 029 059。
この記事は元々、All Finance Mattersによって公開されており、アルガルヴェの外国人住民や居住者に対して専門的、実務的、専門的な税務および会計サービスを提供しています。
ポルトガルの不動産法の変化する状況を把握することは、非常に困難で複雑です。2026年の住宅パッケージが発表されました - これは、住宅賃貸市場を活性化し、全国の開発を促進するために設計された、新しい税控除、インセンティブ、規制の変更のセットです。非居住者向けの付加価値税、賃貸所得税、および追加料金に関する主要な更新が行われています。
以下の記事では、 All Finance Mattersの専門家によって、主な変更点が説明され、強調されています。
あなたが学ぶことができる内容：
- キャピタルゲイン税の変更： 不動産売却益を住宅賃貸にロールオーバーしてキャピタルゲイン税を回避するために必要な正確なタイムライン。
- 新しい7.5%の非居住者追加税： 国際的な買い手が新しい不動産譲渡税（IMT）追加税について知っておくべきことと、返金を受けるための2つの方法。
- 10%の賃貸所得税： 適格な不動産に対するIRSの賃貸税率が10%に下がる方法。
- €2,300および€660,982の閾値： 税控除の対象となるために、物件が新しい「適度な家賃」枠組みの下で満たさなければならない財政的限界を学びます。
以下に完全な記事をご覧ください。
ポルトガルの2026年住宅パッケージ：不動産セクターの重要な税制措置とインセンティブ
ポルトガル政府は、2026年の住宅パッケージを、2026年5月20日に発行された法令第97/2026号を通じて導入しました。この目的は、住宅供給を増加させ、長期的な住宅投資を促すことです。新しい法律は、特に適度な賃料の住宅セグメントにおいて、不動産所有者、開発者、投資家、および非居住者の買い手を対象とした一連の税制インセンティブと規制措置を確立しています。
このパッケージは、VAT、IRS、IMT、およびキャピタルゲイン税の重要な修正を導入し、住宅開発と賃貸活動を刺激するために設計された新しい投資構造の創出と共に展開されています。
適度な賃料および取得の閾値
新しい税制インセンティブのほとんどへのアクセスは、適度な賃料枠組みの下で確立された特定の財政的限界の遵守に依存しています。制度の下で適格な最大月額賃料は€2,300に設定され、最大の取得または建設価値は€660,982に制限されています。
これらの閾値には、契約の一部を形成する場合、物件に関連する家具、設備、および附帯サービスも含まれます。
建設およびリハビリテーションに対するVATを6%に減少
最も関連性の高い措置の1つは、主な居住地または長期賃貸目的のために設計された物件の建設またはリハビリテーションに対するVAT率を6%に引き下げることです。
この立法はまた、通常はVATから免除される主体を含む、不動産プロモーターへのVAT支払いの責任を移転する逆課税メカニズムを導入します。
減税VATレートの適格性を維持するために、物件は主な居住地として使用されるために24か月以内に販売される必要があり、契約書には6%のVATレートの適用が明示されている必要があります。
この制度はまた、不遵守に対する罰則を設けています。軽微な違反はVATの差額と利息の支払いをもたらす可能性がありますが、より重大な失敗はVAT申告書の交換、追加の利息、および最大30%の罰金を引き起こす可能性があります。
自己建設の場合、個人は最初に23%の標準VAT率でVATを支払いますが、作業が完了しサポート文書が提供された後にポルトガルの税務当局に差額の返金を請求することができます。
賃貸所得およびIRSインセンティブ
資格のある適度な賃貸物件から得られる賃貸所得は、10%の自立IR S税率の恩恵を受けます。組織的な会計を持つ会社や納税者の場合、これらの賃貸から生じる課税所得は50%の減少から恩恵を受ける場合があります。
適格な賃貸所得に適用される源泉徴収税も10%に減少します。
さらに、2012年以前の契約に関連する賃貸費用および住宅ローン利息の控除限度は、2026年に€900、2027年に€1,000に増加します。
再投資に対するキャピタルゲイン税の救済
新しいパッケージは、二次不動産に適用される重要なキャピタルゲイン税の救済メカニズムを導入します。新しい規則の下では、売却から得た収益を適度な賃貸住宅を意図した物件に再投資する場合、キャピタルゲイン税が除外される可能性があります。
再投資は、元の物件の販売の24か月前から36か月後の間に行われなければなりません。さらに、再投資された物件は、6か月以内に賃貸市場に入る必要があり、5年間の期間中に少なくとも36か月間利用可能である必要があります。
非居住者に対するIMTの変更
この法律はまた、非居住者の買い手に適用されるIMTの変更を導入します。新しい7.5%のIMT追加税が非居住者に適用されますが、購入者が2年以内にポルトガルの課税居住者となるか、少なくとも36か月間適度な賃貸条件に物件を置く場合は免除や返金が可能です。
IMT手続きに関する最近の実務の改善の1つは、支払い文書の有効期間の延長です。今では、IMTの支払い伝票を事前に発行できるようになり、有効期限が最大30日になります。しかし、文書がその期間有効であっても、契約の執行前に税金は支払われる必要があります。たとえば、支払い伝票が今日発行され、有効期限が27/06/2026までであっても、契約が20/06/2026に行われる場合、IMTは契約日までに支払われなければなりません。以前は、支払い伝票は完了日の数日前にのみ発行されなければならず、潜在的なエラーを修正するための時間がほとんど残されていませんでした。
住宅賃貸投資契約（CIA）
政府は、IRUによって管理される住宅賃貸投資契約（CIA）を作成しました。これは、長期的な住宅投資を促進することを目的としています。
これらの契約には、25年間のコミットメントが必要であり、IMTおよび取得に対する印紙税の免除、最大8年間のIMI免除、建築および工学サービスに対する50%のVAT還付など、いくつかの税制上の利益が提供されます。
この法律はまた、早期終了の場合の返金条項を設け、契約の期間に応じて得られた利益の一部または全部の返済を要求します。
結論
2026年の住宅パッケージは、ポルトガルの住宅および税政策の枠組みにおいて重要な変化を表しており、住宅建設と長期賃貸活動を刺激するための遵守義務を伴う財政インセンティブを組み合わせています。
導入された措置の複雑さと各利益に付随する特定の条件を考慮すると、開発業者、投資家、および不動産所有者が新しい制度を利用するためには、慎重な税務および法的評価が不可欠です。
これらの措置の実際の適用についてさらなる明確化が必要な場合や、あなたの投資または不動産構造に対する税金の影響を評価するための支援が必要な場合、私たちのチームはカスタマイズされたサポートとガイダンスを提供するために常に利用可能です。
お気軽にこちらまでご連絡ください： info@afm.tax またはお電話ください： +351 281 029 059。
この記事は元々、All Finance Mattersによって公開されており、アルガルヴェの外国人住民や居住者に対して専門的、実務的、専門的な税務および会計サービスを提供しています。
更新されました June 2026 · By My Guide Algarve
