Cambios en los Impuestos sobre Propiedades en Portugal 2026
Guía de las nuevas leyes, cambios fiscales e incentivos
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¿Planeando comprar, alquilar o invertir en bienes raíces en el Algarve? Descubra cómo las nuevas leyes de vivienda y los incentivos fiscales de Portugal le afectan, con información experta de All Finance Matters.
Navegar por el cambiante panorama de la ley de propiedad portuguesa puede ser abrumador y complejo. El Paquete de Vivienda de 2026 acaba de ser lanzado - un nuevo conjunto de recortes fiscales, incentivos y cambios regulatorios diseñados para impulsar el mercado de alquiler residencial y estimular el desarrollo en todo el país. Hay actualizaciones importantes en el IVA, el impuesto sobre la renta de alquiler y los recargos para no residentes.
En el artículo a continuación de los expertos de All Finance Matters, se explican y destacan los principales cambios.
Aprenderá sobre:
Vea el artículo completo a continuación.
El Paquete de Vivienda de 2026 de Portugal: Medidas Fiscales Clave e Incentivos para el Sector Inmobiliario
El Gobierno Portugués ha introducido el Paquete de Vivienda de 2026 a través del Decreto-Ley nº 97/2026, publicado el 20 de mayo de 2026, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda y fomentar la inversión residencial a largo plazo. La nueva legislación establece una serie de incentivos fiscales y medidas regulatorias dirigidas a propietarios de propiedades, desarrolladores, inversores y compradores no residentes, particularmente dentro del segmento de viviendas de alquiler moderado.
El paquete introduce enmiendas significativas en IVA, IRS, IMT y imposición de ganancias de capital, junto con la creación de nuevas estructuras de inversión diseñadas para estimular el desarrollo residencial y la actividad de alquiler.
Umbrales de Alquiler Moderado y Adquisición
El acceso a la mayoría de los nuevos incentivos fiscales está sujeto al cumplimiento de límites financieros específicos establecidos bajo el marco de alquiler moderado. El alquiler mensual máximo elegible bajo el régimen se establece en €2,300, mientras que el valor máximo de adquisición o construcción está limitado a €660,982.
Estos umbrales también incluyen muebles, equipos y servicios auxiliares vinculados a la propiedad donde forman parte del acuerdo contractual.
Reducción del IVA al 6% en Construcción y Rehabilitación
Una de las medidas más relevantes es la reducción de la tasa de IVA al 6% para la construcción o rehabilitación de propiedades destinadas a residencia principal o propósitos de alquiler a largo plazo.
La legislación también introduce un mecanismo de inversión inversa, transfiriendo la responsabilidad del pago del IVA al promotor inmobiliario, incluidos entidades que de otro modo estarían exentas de IVA.
Para mantener la elegibilidad para la tasa reducida de IVA, la propiedad debe ser vendida dentro de los 24 meses para su uso como residencia principal, y la escritura debe mencionar expresamente la aplicación de la tarifa de IVA del 6%.
El régimen también establece penalizaciones por incumplimiento. Las infracciones menores pueden resultar en el pago de la diferencia de IVA más intereses, mientras que los incumplimientos más significativos pueden desencadenar la reposición de declaraciones de IVA, intereses adicionales y multas de hasta el 30%.
En casos de autoconstrucción, los individuos inicialmente pagan IVA a la tasa estándar del 23%, pero pueden solicitar el reembolso de la diferencia a la Autoridad Tributaria Portuguesa una vez que las obras se hayan completado y se proporcione la documentación de respaldo.
Ingresos de Alquiler e Incentivos del IRS
Los ingresos de alquiler derivados de propiedades de alquiler moderado que califiquen se beneficiarán de una tasa de IRS autónoma reducida del 10%. Para empresas o contribuyentes con contabilidad organizada, el ingreso imponible generado a partir de estos alquileres puede beneficiarse de una reducción del 50%.
El impuesto de retención aplicable a los ingresos de alquiler que califiquen también se reduce al 10%.
Además, los límites de deducción para gastos de alquiler e intereses hipotecarios relacionados con contratos anteriores a 2012 aumentarán a €900 en 2026 y €1,000 en 2027.
Alivio del Impuesto sobre las Ganancias de Capital por Reinvestición
El nuevo paquete introduce un importante mecanismo de alivio de ganancias de capital aplicable a propiedades secundarias. Bajo las nuevas reglas, la imposición de ganancias de capital puede ser excluida cuando los ingresos de la venta se reinvierten en propiedades destinadas a viviendas de alquiler moderado.
La reinversión debe realizarse entre 24 meses antes y 36 meses después de la venta de la propiedad original. Además, la propiedad reinvertida debe ingresar al mercado de alquiler dentro de seis meses y permanecer disponible durante al menos 36 meses durante un período de cinco años.
Cambios en el IMT para No Residentes
La legislación también introduce cambios en el IMT aplicable a compradores no residentes. Se aplicará un nuevo recargo del 7.5% de IMT a los no residentes, aunque la exención o reembolso puede estar disponible si el comprador se convierte en residente fiscal en Portugal dentro de dos años o coloca la propiedad bajo condiciones de alquiler moderado durante al menos 36 meses.
Una de las mejoras prácticas recientes con respecto a los procedimientos de IMT es la validez ampliada del documento de pago. Ahora es posible emitir el recibo de pago del IMT por adelantado, con un período de validez de hasta 30 días. Sin embargo, aunque el documento pueda permanecer válido durante ese período, el impuesto debe ser pagado antes de la ejecución de la escritura. Por ejemplo, si el recibo de pago se emite hoy con validez hasta el 27/06/2026, pero la escritura se realiza el 20/06/2026, el IMT debe liquidarse a más tardar en la fecha de la escritura. Anteriormente, el recibo de pago a menudo tenía que emitirse solo unos días antes de la finalización, dejando poco tiempo para corregir posibles errores.
Contratos de Inversión en Alquiler Residencial (CIA)
El Gobierno también ha creado Contratos de Inversión en Alquiler Residencial (CIA), gestionados por la IRU, diseñados para fomentar la inversión residencial a largo plazo.
Estos contratos requieren un compromiso de 25 años y proporcionan varios beneficios fiscales, incluyendo exenciones de IMT y del Impuesto de Timbre en adquisiciones, exenciones de IMI por hasta ocho años, y un reembolso del 50% del IVA en servicios de arquitectura e ingeniería.
La legislación también establece disposiciones de recuperación en casos de terminación anticipada, requiriendo el reembolso de parte o de todos los beneficios obtenidos dependiendo de la duración del contrato.
Conclusión
El Paquete de Vivienda de 2026 representa un cambio significativo en el marco de políticas de vivienda e impuestos de Portugal, combinando incentivos fiscales con obligaciones de cumplimiento destinadas a estimular la construcción residencial y la actividad de alquiler a largo plazo.
Dada la complejidad de las medidas introducidas y las condiciones específicas adjuntas a cada beneficio, será esencial una cuidadosa evaluación fiscal y legal para desarrolladores, inversores y propietarios de propiedades que busquen aprovechar el nuevo régimen.
Si necesita más aclaraciones sobre la aplicación práctica de estas medidas, o asistencia en la evaluación de las implicaciones fiscales para su inversión o estructura de propiedad, nuestro equipo está disponible para brindar apoyo y orientación personalizada.
No dude en contactarnos en info@afm.tax o llamar al +351 281 029 059.
Este artículo fue publicado originalmente por All Finance Matters, proporcionando servicios profesionales, prácticos y expertos en impuestos y contabilidad a expatriados y residentes en el Algarve.
Navegar por el cambiante panorama de la ley de propiedad portuguesa puede ser abrumador y complejo. El Paquete de Vivienda de 2026 acaba de ser lanzado - un nuevo conjunto de recortes fiscales, incentivos y cambios regulatorios diseñados para impulsar el mercado de alquiler residencial y estimular el desarrollo en todo el país. Hay actualizaciones importantes en el IVA, el impuesto sobre la renta de alquiler y los recargos para no residentes.
En el artículo a continuación de los expertos de All Finance Matters, se explican y destacan los principales cambios.
Aprenderá sobre:
- Cambios en el Impuesto sobre las Ganancias de Capital: Los plazos precisos necesarios para evitar el impuesto sobre las ganancias de capital al reinvertir las ganancias de la venta de propiedades en alquileres residenciales.
- El nuevo recargo del 7.5% para no residentes: Lo que los compradores internacionales deben saber sobre el nuevo recargo del impuesto de transferencia de propiedad (IMT) y las dos formas de obtenerlo reembolsado.
- Impuesto sobre la Renta de Alquiler del 10%: Cómo las tasas de impuestos de alquiler de la IRS en propiedades que califiquen pueden reducirse al 10%.
- Los umbrales de €2,300 y €660,982: Aprenda los límites financieros que una propiedad debe cumplir bajo el nuevo marco de "alquiler moderado" para calificar para descuentos fiscales.
Vea el artículo completo a continuación.
El Paquete de Vivienda de 2026 de Portugal: Medidas Fiscales Clave e Incentivos para el Sector Inmobiliario
El Gobierno Portugués ha introducido el Paquete de Vivienda de 2026 a través del Decreto-Ley nº 97/2026, publicado el 20 de mayo de 2026, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda y fomentar la inversión residencial a largo plazo. La nueva legislación establece una serie de incentivos fiscales y medidas regulatorias dirigidas a propietarios de propiedades, desarrolladores, inversores y compradores no residentes, particularmente dentro del segmento de viviendas de alquiler moderado.
El paquete introduce enmiendas significativas en IVA, IRS, IMT y imposición de ganancias de capital, junto con la creación de nuevas estructuras de inversión diseñadas para estimular el desarrollo residencial y la actividad de alquiler.
Umbrales de Alquiler Moderado y Adquisición
El acceso a la mayoría de los nuevos incentivos fiscales está sujeto al cumplimiento de límites financieros específicos establecidos bajo el marco de alquiler moderado. El alquiler mensual máximo elegible bajo el régimen se establece en €2,300, mientras que el valor máximo de adquisición o construcción está limitado a €660,982.
Estos umbrales también incluyen muebles, equipos y servicios auxiliares vinculados a la propiedad donde forman parte del acuerdo contractual.
Reducción del IVA al 6% en Construcción y Rehabilitación
Una de las medidas más relevantes es la reducción de la tasa de IVA al 6% para la construcción o rehabilitación de propiedades destinadas a residencia principal o propósitos de alquiler a largo plazo.
La legislación también introduce un mecanismo de inversión inversa, transfiriendo la responsabilidad del pago del IVA al promotor inmobiliario, incluidos entidades que de otro modo estarían exentas de IVA.
Para mantener la elegibilidad para la tasa reducida de IVA, la propiedad debe ser vendida dentro de los 24 meses para su uso como residencia principal, y la escritura debe mencionar expresamente la aplicación de la tarifa de IVA del 6%.
El régimen también establece penalizaciones por incumplimiento. Las infracciones menores pueden resultar en el pago de la diferencia de IVA más intereses, mientras que los incumplimientos más significativos pueden desencadenar la reposición de declaraciones de IVA, intereses adicionales y multas de hasta el 30%.
En casos de autoconstrucción, los individuos inicialmente pagan IVA a la tasa estándar del 23%, pero pueden solicitar el reembolso de la diferencia a la Autoridad Tributaria Portuguesa una vez que las obras se hayan completado y se proporcione la documentación de respaldo.
Ingresos de Alquiler e Incentivos del IRS
Los ingresos de alquiler derivados de propiedades de alquiler moderado que califiquen se beneficiarán de una tasa de IRS autónoma reducida del 10%. Para empresas o contribuyentes con contabilidad organizada, el ingreso imponible generado a partir de estos alquileres puede beneficiarse de una reducción del 50%.
El impuesto de retención aplicable a los ingresos de alquiler que califiquen también se reduce al 10%.
Además, los límites de deducción para gastos de alquiler e intereses hipotecarios relacionados con contratos anteriores a 2012 aumentarán a €900 en 2026 y €1,000 en 2027.
Alivio del Impuesto sobre las Ganancias de Capital por Reinvestición
El nuevo paquete introduce un importante mecanismo de alivio de ganancias de capital aplicable a propiedades secundarias. Bajo las nuevas reglas, la imposición de ganancias de capital puede ser excluida cuando los ingresos de la venta se reinvierten en propiedades destinadas a viviendas de alquiler moderado.
La reinversión debe realizarse entre 24 meses antes y 36 meses después de la venta de la propiedad original. Además, la propiedad reinvertida debe ingresar al mercado de alquiler dentro de seis meses y permanecer disponible durante al menos 36 meses durante un período de cinco años.
Cambios en el IMT para No Residentes
La legislación también introduce cambios en el IMT aplicable a compradores no residentes. Se aplicará un nuevo recargo del 7.5% de IMT a los no residentes, aunque la exención o reembolso puede estar disponible si el comprador se convierte en residente fiscal en Portugal dentro de dos años o coloca la propiedad bajo condiciones de alquiler moderado durante al menos 36 meses.
Una de las mejoras prácticas recientes con respecto a los procedimientos de IMT es la validez ampliada del documento de pago. Ahora es posible emitir el recibo de pago del IMT por adelantado, con un período de validez de hasta 30 días. Sin embargo, aunque el documento pueda permanecer válido durante ese período, el impuesto debe ser pagado antes de la ejecución de la escritura. Por ejemplo, si el recibo de pago se emite hoy con validez hasta el 27/06/2026, pero la escritura se realiza el 20/06/2026, el IMT debe liquidarse a más tardar en la fecha de la escritura. Anteriormente, el recibo de pago a menudo tenía que emitirse solo unos días antes de la finalización, dejando poco tiempo para corregir posibles errores.
Contratos de Inversión en Alquiler Residencial (CIA)
El Gobierno también ha creado Contratos de Inversión en Alquiler Residencial (CIA), gestionados por la IRU, diseñados para fomentar la inversión residencial a largo plazo.
Estos contratos requieren un compromiso de 25 años y proporcionan varios beneficios fiscales, incluyendo exenciones de IMT y del Impuesto de Timbre en adquisiciones, exenciones de IMI por hasta ocho años, y un reembolso del 50% del IVA en servicios de arquitectura e ingeniería.
La legislación también establece disposiciones de recuperación en casos de terminación anticipada, requiriendo el reembolso de parte o de todos los beneficios obtenidos dependiendo de la duración del contrato.
Conclusión
El Paquete de Vivienda de 2026 representa un cambio significativo en el marco de políticas de vivienda e impuestos de Portugal, combinando incentivos fiscales con obligaciones de cumplimiento destinadas a estimular la construcción residencial y la actividad de alquiler a largo plazo.
Dada la complejidad de las medidas introducidas y las condiciones específicas adjuntas a cada beneficio, será esencial una cuidadosa evaluación fiscal y legal para desarrolladores, inversores y propietarios de propiedades que busquen aprovechar el nuevo régimen.
Si necesita más aclaraciones sobre la aplicación práctica de estas medidas, o asistencia en la evaluación de las implicaciones fiscales para su inversión o estructura de propiedad, nuestro equipo está disponible para brindar apoyo y orientación personalizada.
No dude en contactarnos en info@afm.tax o llamar al +351 281 029 059.
Este artículo fue publicado originalmente por All Finance Matters, proporcionando servicios profesionales, prácticos y expertos en impuestos y contabilidad a expatriados y residentes en el Algarve.
Actualizado June 2026 · Por My Guide Algarve
