Zmiany w podatkach od nieruchomości w Portugalii 2026
Przewodnik po nowych przepisach, zmianach podatkowych i zachętach
🌍 Część Sieci My Guide
Planowanie zakupu, wynajmu lub inwestycji w nieruchomości w Algarve? Odkryj, jak nowe przepisy dotyczące mieszkań i ulgi podatkowe w Portugalii wpływają na Ciebie, z ekspertami z All Finance Matters.
Poruszanie się po zmieniającej się rzeczywistości portugalskiego prawa nieruchomości może być przytłaczające i skomplikowane. Pakiet Mieszkaniowy na 2026 rok został właśnie opublikowany - nowy zestaw cięć podatkowych, zachęt i zmian regulacyjnych zaprojektowanych w celu wzmocnienia rynku wynajmu mieszkań i pobudzenia rozwoju w całym kraju. Wprowadzono znaczące aktualizacje dotyczące VAT, podatku dochodowego od wynajmu i dodatkowych opłat dla nierezydentów.
W artykule poniżej, autorstwa ekspertów z All Finance Matters, główne zmiany są wyjaśnione i podkreślone.
Dowiesz się o:
Zobacz pełny artykuł poniżej.
Pakiet Mieszkaniowy Portugalii na 2026 rok: Kluczowe środki podatkowe i zachęty dla sektora nieruchomości
Rząd portugalski wprowadził Pakiet Mieszkaniowy na 2026 rok poprzez Dekret-uordzenie nr 97/2026, opublikowane 20 maja 2026 roku, z celem zwiększenia podaży mieszkań i zachęcania do długoterminowych inwestycji w mieszkania. Nowe przepisy ustanawiają szereg zachęt podatkowych i środków regulacyjnych skierowanych do właścicieli nieruchomości, deweloperów, inwestorów i nierezydentów, szczególnie w segmencie mieszkań o umiarkowanym czynszu.
Pakiet wprowadza istotne zmiany w VAT, IRS, IMT oraz opodatkowaniu zysków kapitałowych, a także tworzy nowe struktury inwestycyjne mające na celu stymulowanie rozwoju mieszkań i aktywności wynajmu.
Progi umiarkowanego czynszu i nabycia
Dostęp do większości nowych ulg podatkowych wymaga spełnienia określonych limitów finansowych ustanowionych w ramach systemu umiarkowanego czynszu. Maksymalny miesięczny czynsz kwalifikujący się w ramach systemu ustalono na poziomie 2 300 €, podczas gdy maksymalna wartość nabycia lub budowy jest ograniczona do 660 982 €.
Te progi obejmują również meble, wyposażenie oraz usługi dodatkowe związane z nieruchomością, o ile stanowią część umowy.
Obniżenie VAT do 6% na budowę i rehabilitację
Jednym z najważniejszych środków jest obniżenie stawki VAT do 6% dla budowy lub rehabilitacji nieruchomości przeznaczonych na główne miejsce zamieszkania lub długoterminowe wynajmy.
Ustawa wprowadza również mechanizm odwrotnego obciążenia, przenosząc odpowiedzialność za zapłatę VAT na promotora nieruchomości, w tym na podmioty, które w przeciwnym razie są zwolnione z VAT.
Aby zachować uprawnienia do obniżonej stawki VAT, nieruchomość musi być sprzedana w ciągu 24 miesięcy na wykorzystanie jako główne miejsce zamieszkania, a akt musi wyraźnie odnosić się do zastosowania stawki VAT w wysokości 6%.
Reguła ta ustala również kary za nieprzestrzeganie. Mniejsze naruszenia mogą skutkować obowiązkiem zapłaty różnicy VAT wraz z odsetkami, podczas gdy poważniejsze naruszenia mogą wywołać wymianę zeznań VAT, dodatkowe odsetki oraz kary do 30%.
W przypadku samobudowy, osoby fizyczne początkowo płacą VAT według standardowej stawki 23%, ale mogą ubiegać się o zwrot różnicy od portugalskiego urzędu skarbowego po zakończeniu prac i dostarczeniu dokumentacji potwierdzającej.
Przychody z wynajmu i zachęty w IRS
Przychody z wynajmu pochodzące z kwalifikujących się nieruchomości o umiarkowanym czynszu będą korzystały z obniżonej stawki autonomicznej IRS w wysokości 10%. Dla firm lub podatników z zorganizowaną księgowością, dochód podatkowy generowany z tych wynajmów może korzystać z 50% obniżki.
Podatek u źródła stosowany do kwalifikujących się dochodów z wynajmu również został obniżony do 10%.
Dodatkowo, limity odliczeń dla wydatków na wynajem i odsetek hipotecznych związanych z umowami sprzed 2012 roku wzrosną do 900 € w 2026 roku i 1 000 € w 2027 roku.
Ulga w podatku od zysków kapitałowych na reinwestycję
Nowy pakiet wprowadza ważny mechanizm ulgi w podatku od zysków kapitałowych, który ma zastosowanie do nieruchomości wtórnych. Zgodnie z nowymi zasadami, opodatkowanie zysków kapitałowych może być wyłączone, gdy zyski ze sprzedaży zostaną zainwestowane w nieruchomości przeznaczone na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Reinwestycja musi nastąpić w ciągu 24 miesięcy przed i 36 miesięcy po sprzedaży oryginalnej nieruchomości. Ponadto, zainwestowana nieruchomość musi wejść na rynek wynajmu w ciągu sześciu miesięcy i pozostawać dostępna przez co najmniej 36 miesięcy w ciągu pięcioletniego okresu.
Zmiany IMT dla nierezydentów
Ustawa wprowadza również zmiany w IMT, które mają zastosowanie do nierezydentów. Nowa opłata IMT w wysokości 7,5% będzie stosowana do nierezydentów, chociaż zwolnienie lub zwrot mogą być dostępne, gdy nabywca stanie się rezydentem podatkowym w Portugalii w ciągu dwóch lat lub umieści nieruchomość w warunkach umiarkowanego czynszu przez co najmniej 36 miesięcy.
Jedną z niedawnych praktycznych ulepszeń dotyczących procedur IMT jest przedłużona ważność dokumentu płatności. Możliwe jest teraz wystawienie pokwitowania płatności IMT z wyprzedzeniem, z okresem ważności wynoszącym do 30 dni. Jednak mimo że dokument może pozostać ważny przez ten okres, podatek musi być nadal płacony przed wykonaniem aktu. Na przykład, jeśli pokwitowanie płatności zostanie wystawione dzisiaj z ważnością do 27/06/2026, ale akt ma miejsce 20/06/2026, IMT musi być uregulowane najpóźniej w dniu aktu. Wcześniej pokwitowanie płatności często musiało być wystawiane tylko na kilka dni przed zakończeniem, pozostawiając mało czasu na korektę ewentualnych błędów.
Umowy inwestycyjne w wynajem mieszkań (CIA)
Rząd stworzył również Umowy Inwestycyjne w Wynajem Mieszkań (CIA), zarządzane przez IRU, zaprojektowane w celu zachęcania do długoterminowych inwestycji w mieszkania.
Umowy te wymagają 25-letniego zobowiązania i oferują kilka korzyści podatkowych, w tym zwolnienia z IMT i opłaty skarbowej przy nabyciach, zwolnienia IMI przez okres do ośmiu lat oraz 50% zwrotu VAT za usługi architektoniczne i inżynieryjne.
Ustawa ustanawia również przepisy dotyczące zwrotu w przypadku wcześniejszego rozwiązania, wymagając zwrotu części lub całości uzyskanych korzyści w zależności od długości umowy.
Podsumowanie
Pakiet Mieszkaniowy na 2026 rok stanowi istotną zmianę w portugalskiej polityce mieszkaniowej i podatkowej, łącząc zachęty fiskalne z obowiązkami w zakresie zgodności, które mają na celu stymulowanie budowy mieszkań i długoterminowej aktywności wynajmu.
Biorąc pod uwagę złożoność wprowadzonych środków i szczególne warunki związane z każdą ulgą, staranna ocena podatkowa i prawna będzie niezbędna dla deweloperów, inwestorów i właścicieli nieruchomości, którzy chcą skorzystać z nowego reżimu.
Jeśli potrzebujesz dalszych wyjaśnień dotyczących praktycznego zastosowania tych środków lub pomocy w ocenieniu skutków podatkowych dla swojej inwestycji lub struktury nieruchomości, nasz zespół pozostaje dostępny, aby zapewnić dopasowane wsparcie i doradztwo.
Skontaktuj się z nami pod adresem info@afm.tax lub zadzwoń: +351 281 029 059.
Artykuł ten został pierwotnie opublikowany przez All Finance Matters, oferującego profesjonalne, praktyczne i eksperckie usługi podatkowe i rachunkowe dla ekspatów oraz mieszkańców w Algarve.
Poruszanie się po zmieniającej się rzeczywistości portugalskiego prawa nieruchomości może być przytłaczające i skomplikowane. Pakiet Mieszkaniowy na 2026 rok został właśnie opublikowany - nowy zestaw cięć podatkowych, zachęt i zmian regulacyjnych zaprojektowanych w celu wzmocnienia rynku wynajmu mieszkań i pobudzenia rozwoju w całym kraju. Wprowadzono znaczące aktualizacje dotyczące VAT, podatku dochodowego od wynajmu i dodatkowych opłat dla nierezydentów.
W artykule poniżej, autorstwa ekspertów z All Finance Matters, główne zmiany są wyjaśnione i podkreślone.
Dowiesz się o:
- Zmiany w podatku od zysków kapitałowych: Precyzyjnych terminach wymaganych do uniknięcia podatku od zysków kapitałowych poprzez przeniesienie zysków ze sprzedaży nieruchomości na wynajem mieszkań.
- Nowa opłata dla nierezydentów w wysokości 7,5%: Co międzynarodowi nabywcy muszą wiedzieć o nowej opłacie za podatek od przeniesienia nieruchomości (IMT) i dwóch sposobach jej zwrotu.
- 10% podatek dochodowy od wynajmu: Jak stawki podatku dochodowego od wynajmu w IRS dla kwalifikujących się nieruchomości mogą spaść do 10%.
- Progi w wysokości 2 300 € i 660 982 €: Dowiedz się o finansowych limitach, które nieruchomość musi spełnić w ramach nowego systemu "średniego czynszu", aby kwalifikować się do ulgi podatkowej.
Zobacz pełny artykuł poniżej.
Pakiet Mieszkaniowy Portugalii na 2026 rok: Kluczowe środki podatkowe i zachęty dla sektora nieruchomości
Rząd portugalski wprowadził Pakiet Mieszkaniowy na 2026 rok poprzez Dekret-uordzenie nr 97/2026, opublikowane 20 maja 2026 roku, z celem zwiększenia podaży mieszkań i zachęcania do długoterminowych inwestycji w mieszkania. Nowe przepisy ustanawiają szereg zachęt podatkowych i środków regulacyjnych skierowanych do właścicieli nieruchomości, deweloperów, inwestorów i nierezydentów, szczególnie w segmencie mieszkań o umiarkowanym czynszu.
Pakiet wprowadza istotne zmiany w VAT, IRS, IMT oraz opodatkowaniu zysków kapitałowych, a także tworzy nowe struktury inwestycyjne mające na celu stymulowanie rozwoju mieszkań i aktywności wynajmu.
Progi umiarkowanego czynszu i nabycia
Dostęp do większości nowych ulg podatkowych wymaga spełnienia określonych limitów finansowych ustanowionych w ramach systemu umiarkowanego czynszu. Maksymalny miesięczny czynsz kwalifikujący się w ramach systemu ustalono na poziomie 2 300 €, podczas gdy maksymalna wartość nabycia lub budowy jest ograniczona do 660 982 €.
Te progi obejmują również meble, wyposażenie oraz usługi dodatkowe związane z nieruchomością, o ile stanowią część umowy.
Obniżenie VAT do 6% na budowę i rehabilitację
Jednym z najważniejszych środków jest obniżenie stawki VAT do 6% dla budowy lub rehabilitacji nieruchomości przeznaczonych na główne miejsce zamieszkania lub długoterminowe wynajmy.
Ustawa wprowadza również mechanizm odwrotnego obciążenia, przenosząc odpowiedzialność za zapłatę VAT na promotora nieruchomości, w tym na podmioty, które w przeciwnym razie są zwolnione z VAT.
Aby zachować uprawnienia do obniżonej stawki VAT, nieruchomość musi być sprzedana w ciągu 24 miesięcy na wykorzystanie jako główne miejsce zamieszkania, a akt musi wyraźnie odnosić się do zastosowania stawki VAT w wysokości 6%.
Reguła ta ustala również kary za nieprzestrzeganie. Mniejsze naruszenia mogą skutkować obowiązkiem zapłaty różnicy VAT wraz z odsetkami, podczas gdy poważniejsze naruszenia mogą wywołać wymianę zeznań VAT, dodatkowe odsetki oraz kary do 30%.
W przypadku samobudowy, osoby fizyczne początkowo płacą VAT według standardowej stawki 23%, ale mogą ubiegać się o zwrot różnicy od portugalskiego urzędu skarbowego po zakończeniu prac i dostarczeniu dokumentacji potwierdzającej.
Przychody z wynajmu i zachęty w IRS
Przychody z wynajmu pochodzące z kwalifikujących się nieruchomości o umiarkowanym czynszu będą korzystały z obniżonej stawki autonomicznej IRS w wysokości 10%. Dla firm lub podatników z zorganizowaną księgowością, dochód podatkowy generowany z tych wynajmów może korzystać z 50% obniżki.
Podatek u źródła stosowany do kwalifikujących się dochodów z wynajmu również został obniżony do 10%.
Dodatkowo, limity odliczeń dla wydatków na wynajem i odsetek hipotecznych związanych z umowami sprzed 2012 roku wzrosną do 900 € w 2026 roku i 1 000 € w 2027 roku.
Ulga w podatku od zysków kapitałowych na reinwestycję
Nowy pakiet wprowadza ważny mechanizm ulgi w podatku od zysków kapitałowych, który ma zastosowanie do nieruchomości wtórnych. Zgodnie z nowymi zasadami, opodatkowanie zysków kapitałowych może być wyłączone, gdy zyski ze sprzedaży zostaną zainwestowane w nieruchomości przeznaczone na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Reinwestycja musi nastąpić w ciągu 24 miesięcy przed i 36 miesięcy po sprzedaży oryginalnej nieruchomości. Ponadto, zainwestowana nieruchomość musi wejść na rynek wynajmu w ciągu sześciu miesięcy i pozostawać dostępna przez co najmniej 36 miesięcy w ciągu pięcioletniego okresu.
Zmiany IMT dla nierezydentów
Ustawa wprowadza również zmiany w IMT, które mają zastosowanie do nierezydentów. Nowa opłata IMT w wysokości 7,5% będzie stosowana do nierezydentów, chociaż zwolnienie lub zwrot mogą być dostępne, gdy nabywca stanie się rezydentem podatkowym w Portugalii w ciągu dwóch lat lub umieści nieruchomość w warunkach umiarkowanego czynszu przez co najmniej 36 miesięcy.
Jedną z niedawnych praktycznych ulepszeń dotyczących procedur IMT jest przedłużona ważność dokumentu płatności. Możliwe jest teraz wystawienie pokwitowania płatności IMT z wyprzedzeniem, z okresem ważności wynoszącym do 30 dni. Jednak mimo że dokument może pozostać ważny przez ten okres, podatek musi być nadal płacony przed wykonaniem aktu. Na przykład, jeśli pokwitowanie płatności zostanie wystawione dzisiaj z ważnością do 27/06/2026, ale akt ma miejsce 20/06/2026, IMT musi być uregulowane najpóźniej w dniu aktu. Wcześniej pokwitowanie płatności często musiało być wystawiane tylko na kilka dni przed zakończeniem, pozostawiając mało czasu na korektę ewentualnych błędów.
Umowy inwestycyjne w wynajem mieszkań (CIA)
Rząd stworzył również Umowy Inwestycyjne w Wynajem Mieszkań (CIA), zarządzane przez IRU, zaprojektowane w celu zachęcania do długoterminowych inwestycji w mieszkania.
Umowy te wymagają 25-letniego zobowiązania i oferują kilka korzyści podatkowych, w tym zwolnienia z IMT i opłaty skarbowej przy nabyciach, zwolnienia IMI przez okres do ośmiu lat oraz 50% zwrotu VAT za usługi architektoniczne i inżynieryjne.
Ustawa ustanawia również przepisy dotyczące zwrotu w przypadku wcześniejszego rozwiązania, wymagając zwrotu części lub całości uzyskanych korzyści w zależności od długości umowy.
Podsumowanie
Pakiet Mieszkaniowy na 2026 rok stanowi istotną zmianę w portugalskiej polityce mieszkaniowej i podatkowej, łącząc zachęty fiskalne z obowiązkami w zakresie zgodności, które mają na celu stymulowanie budowy mieszkań i długoterminowej aktywności wynajmu.
Biorąc pod uwagę złożoność wprowadzonych środków i szczególne warunki związane z każdą ulgą, staranna ocena podatkowa i prawna będzie niezbędna dla deweloperów, inwestorów i właścicieli nieruchomości, którzy chcą skorzystać z nowego reżimu.
Jeśli potrzebujesz dalszych wyjaśnień dotyczących praktycznego zastosowania tych środków lub pomocy w ocenieniu skutków podatkowych dla swojej inwestycji lub struktury nieruchomości, nasz zespół pozostaje dostępny, aby zapewnić dopasowane wsparcie i doradztwo.
Skontaktuj się z nami pod adresem info@afm.tax lub zadzwoń: +351 281 029 059.
Artykuł ten został pierwotnie opublikowany przez All Finance Matters, oferującego profesjonalne, praktyczne i eksperckie usługi podatkowe i rachunkowe dla ekspatów oraz mieszkańców w Algarve.
Zaktualizowane June 2026 · Przez My Guide Algarve
