Skatteförändringar för bostäder i Portugal 2026
Guide till de nya lagarna, skatteförändringarna och incitamenten
🌍 En del av My Guide Network
Planerar du att köpa, hyra eller investera i fastigheter i Algarve? Upptäck hur Portugals nya bostadslagar och skatteincitament påverkar dig, med expertråd från All Finance Matters.
Att navigera i det föränderliga landskapet av portugisisk fastighetslagstiftning kan vara skrämmande och komplext. Bostadspaketet för 2026 har just släppts - en ny uppsättning skattesänkningar, incitament och regleringsförändringar utformade för att främja den bostadsuthyrningsmarknaden och stimulera utvecklingen i hela landet. Det finns stora uppdateringar av mervärdesskatt, skatt på hyresinkomster och tilläggsavgifter för icke-residenter.
I artikeln nedan av experterna på All Finance Matters, förklaras och belyses de viktigaste förändringarna.
Du kommer att lära dig om:
Se hela artikeln nedan.
Portugals bostadspaket för 2026: Nyckelskatteåtgärder och incitament för fastighetssektorn
Den portugisiska regeringen har infört bostadspaketet för 2026 genom dekretlag nr 97/2026, publicerat den 20 maj 2026, med målet att öka bostadstillgången och uppmuntra långsiktiga bostadsinvesteringar. Den nya lagstiftningen fastställer en rad skatteincitament och regleringsåtgärder som riktar sig till fastighetsägare, utvecklare, investerare och icke-residenta köpare, särskilt inom segmentet för måttliga hyror.
Paketet introducerar betydande ändringar av mervärdesskatt, IRS, IMT och kapitalvinstbeskattning, tillsammans med skapandet av nya investeringsstrukturer avsedda att stimulera bostadsutveckling och uthyrning.
Måttliga hyres- och förvärvströsklar
Tillgång till de nya skatteincitamenten är föremål för efterlevnad av specifika finansiella gränser som fastställts enligt ramarna för måttliga hyror. Den maximala månatliga hyran som är berättigad under regimen är satt till €2,300, medan den maximala förvärs- eller byggvärdet är begränsad till €660,982.
Dessa trösklar inkluderar också möbler, utrustning och bifallande tjänster kopplade till fastigheten där de ingår i det avtalsenliga arrangemanget.
Mervärdesskattreduktion till 6% på byggnation och rehabilitering
En av de mest relevanta åtgärderna är sänkningen av mervärdesskattesatsen till 6% för byggnation eller rehabilitering av fastigheter avsedda för permanent bostad eller långsiktig uthyrning.
Lagstiftningen inför även en omvänd taxeringsmekanism, vilket överför ansvaret för mervärdesskattebetalning till fastighetsbefordraren, inklusive enheter som annars är undantagna från mervärdesskatt.
För att bibehålla berättigande för den reducerade mervärdesskattesatsen måste fastigheten säljas inom 24 månader för användning som permanent bostad, och skriften måste uttryckligen hänvisa till tillämpningen av mervärdesskattesatsen på 6%.
Regimen fastställer vidare påföljder för bristande efterlevnad. Mindre överträdelser kan resultera i betalning av mervärdesskattskillnaden plus ränta, medan mer betydande fel kan utlösa ersättning av mervärdesskattedeklarationer, ytterligare ränta och böter på upp till 30%.
I fall av självbyggnation betalar individer initialt mervärdesskatt till den normala 23% satsen men kan begära återbetalning av skillnaden från den portugisiska skattemyndigheten när arbetena är slutförda och stöddokumentation lämnas.
Hyresinkomster och IRS-incitament
Hyresinkomster som härrör från kvalificerade fastigheter med måttliga hyror kommer att dra nytta av en reducerad autonom IRS-sats på 10%. För företag eller skattebetalare med organiserad bokföring kan den skattepliktiga inkomsten som genereras från dessa hyresavgifter dra nytta av en reduktion på 50%.
Den källskatt som är tillämplig på kvalificerade hyresinkomster är också reducerad till 10%.
Dessutom kommer avdragsgränserna för hyreskostnader och räntekostnader relaterade till kontrakt före 2012 att öka till €900 år 2026 och €1,000 år 2027.
Lättnad av kapitalvinster vid återinvestering
Det nya paketet introducerar en viktig mekanism för lättnad av kapitalvinster som är tillämplig på sekundära fastigheter. Enligt de nya reglerna kan kapitalvinstbeskattning uteslutas där avkastningen från försäljningen återinvesteras i fastigheter avsedda för måttliga hyror.
Återinvesteringen måste ske mellan 24 månader före och 36 månader efter försäljningen av den ursprungliga fastigheten. Vidare måste den återinvesterade fastigheten komma in på uthyrningsmarknaden inom sex månader och förbli tillgänglig i minst 36 månader under en femårsperiod.
IMT-ändringar för icke-residenter
Lagstiftningen introducerar också förändringar av IMT som är tillämpliga på icke-residenta köpare. En ny 7,5% IMT-tilläggsavgift kommer att gälla för icke-residenter, även om undantag eller återbetalning kan vara tillgängligt där köparen blir skatteresident i Portugal inom två år eller placerar fastigheten under måttliga hyrförhållanden i minst 36 månader.
En av de senaste praktiska förbättringarna angående IMT-förfaranden är den utökade giltighetstiden för betalningsdokumentet. Det är nu möjligt att utfärda betalningsbilagan för IMT i förväg, med en giltighetstid på upp till 30 dagar. Men även om dokumentet kan förbli giltigt under den perioden, måste skatten fortfarande betalas innan skriftens fullföljande. Till exempel, om betalningsbilagan utfärdas idag med giltighet till 27/06/2026, men skriften äger rum den 20/06/2026, måste IMT betalas senast på skriftens datum. Tidigare var det ofta nödvändigt att utfärda betalningsbilagan bara några dagar före slutförandet, vilket lämnade lite tid för att rätta eventuella fel.
Bostadsuthyrningsinvesteringskontrakt (CIA)
Regeringen har också skapat Bostadsuthyrningsinvesteringskontrakt (CIA) som förvaltas av IRU, utformade för att uppmuntra långsiktiga bostadsinvesteringar.
Dessa kontrakt kräver ett åtagande på 25 år och erbjuder flera skattefördelar, inklusive undantag från IMT och stämpelskatt vid förvärv, IMI-undantag i upp till åtta år, samt en 50% mervärdesskatteåterbetalning på arkitektoniska och ingenjörstjänster.
Lagstiftningen fastställer också möjligheter för återbetalning i fall av tidig uppsägning, vilket kräver återbetalning av en del eller hela förmånerna beroende på kontraktets längd.
Slutsats
Bostadspaketet för 2026 representerar ett betydande skifte i Portugals bostads- och skattelagstiftning, som kombinerar ekonomiska incitament med efterlevnadsåtaganden som syftar till att stimulera bostadsbyggande och långsiktig uthyrningsaktivitet.
Med tanke på komplexiteten hos de åtgärder som införts och de specifika villkoren kopplade till varje förmån, kommer noggrant skatte- och juridiskt bedömning vara avgörande för utvecklare, investerare och fastighetsägare som söker dra nytta av det nya systemet.
Om du behöver ytterligare förtydligande angående den praktiska tillämpningen av dessa åtgärder, eller hjälp med att bedöma skattekonsekvenserna för din investering eller fastighetsstruktur, står vårt team till förfogande för att ge skräddarsytt stöd och vägledning.
Tveka inte att kontakta oss på info@afm.tax eller ringa +351 281 029 059.
Denna artikel publicerades ursprungligen av All Finance Matters, som tillhandahåller professionella, praktiska och expertkompetenser inom skatt och redovisning till expats och invånare i Algarve.
Att navigera i det föränderliga landskapet av portugisisk fastighetslagstiftning kan vara skrämmande och komplext. Bostadspaketet för 2026 har just släppts - en ny uppsättning skattesänkningar, incitament och regleringsförändringar utformade för att främja den bostadsuthyrningsmarknaden och stimulera utvecklingen i hela landet. Det finns stora uppdateringar av mervärdesskatt, skatt på hyresinkomster och tilläggsavgifter för icke-residenter.
I artikeln nedan av experterna på All Finance Matters, förklaras och belyses de viktigaste förändringarna.
Du kommer att lära dig om:
- Ändringar av kapitalvinstskatten: De exakta tidsramarna som krävs för att undvika kapitalvinstskatt genom att rulla vinster från fastighetsförsäljningar till bostadshyror.
- Den nya 7,5% tilläggsavgiften för icke-residenter: Vad internationella köpare behöver veta om den nya fastighetsöverföringsskatten (IMT) tilläggsavgiften, och de två sätten att få den återbetalad.
- 10% skatt på hyresinkomster: Hur IRS:s hyresskattesatser på kvalificerade fastigheter kan sjunka till 10%.
- Trösklarna på €2,300 och €660,982: Lär dig de finansiella gränser en fastighet måste uppfylla enligt den nya "måttliga hyres"-ramen för att kvalificera sig för skatteförmåner.
Se hela artikeln nedan.
Portugals bostadspaket för 2026: Nyckelskatteåtgärder och incitament för fastighetssektorn
Den portugisiska regeringen har infört bostadspaketet för 2026 genom dekretlag nr 97/2026, publicerat den 20 maj 2026, med målet att öka bostadstillgången och uppmuntra långsiktiga bostadsinvesteringar. Den nya lagstiftningen fastställer en rad skatteincitament och regleringsåtgärder som riktar sig till fastighetsägare, utvecklare, investerare och icke-residenta köpare, särskilt inom segmentet för måttliga hyror.
Paketet introducerar betydande ändringar av mervärdesskatt, IRS, IMT och kapitalvinstbeskattning, tillsammans med skapandet av nya investeringsstrukturer avsedda att stimulera bostadsutveckling och uthyrning.
Måttliga hyres- och förvärvströsklar
Tillgång till de nya skatteincitamenten är föremål för efterlevnad av specifika finansiella gränser som fastställts enligt ramarna för måttliga hyror. Den maximala månatliga hyran som är berättigad under regimen är satt till €2,300, medan den maximala förvärs- eller byggvärdet är begränsad till €660,982.
Dessa trösklar inkluderar också möbler, utrustning och bifallande tjänster kopplade till fastigheten där de ingår i det avtalsenliga arrangemanget.
Mervärdesskattreduktion till 6% på byggnation och rehabilitering
En av de mest relevanta åtgärderna är sänkningen av mervärdesskattesatsen till 6% för byggnation eller rehabilitering av fastigheter avsedda för permanent bostad eller långsiktig uthyrning.
Lagstiftningen inför även en omvänd taxeringsmekanism, vilket överför ansvaret för mervärdesskattebetalning till fastighetsbefordraren, inklusive enheter som annars är undantagna från mervärdesskatt.
För att bibehålla berättigande för den reducerade mervärdesskattesatsen måste fastigheten säljas inom 24 månader för användning som permanent bostad, och skriften måste uttryckligen hänvisa till tillämpningen av mervärdesskattesatsen på 6%.
Regimen fastställer vidare påföljder för bristande efterlevnad. Mindre överträdelser kan resultera i betalning av mervärdesskattskillnaden plus ränta, medan mer betydande fel kan utlösa ersättning av mervärdesskattedeklarationer, ytterligare ränta och böter på upp till 30%.
I fall av självbyggnation betalar individer initialt mervärdesskatt till den normala 23% satsen men kan begära återbetalning av skillnaden från den portugisiska skattemyndigheten när arbetena är slutförda och stöddokumentation lämnas.
Hyresinkomster och IRS-incitament
Hyresinkomster som härrör från kvalificerade fastigheter med måttliga hyror kommer att dra nytta av en reducerad autonom IRS-sats på 10%. För företag eller skattebetalare med organiserad bokföring kan den skattepliktiga inkomsten som genereras från dessa hyresavgifter dra nytta av en reduktion på 50%.
Den källskatt som är tillämplig på kvalificerade hyresinkomster är också reducerad till 10%.
Dessutom kommer avdragsgränserna för hyreskostnader och räntekostnader relaterade till kontrakt före 2012 att öka till €900 år 2026 och €1,000 år 2027.
Lättnad av kapitalvinster vid återinvestering
Det nya paketet introducerar en viktig mekanism för lättnad av kapitalvinster som är tillämplig på sekundära fastigheter. Enligt de nya reglerna kan kapitalvinstbeskattning uteslutas där avkastningen från försäljningen återinvesteras i fastigheter avsedda för måttliga hyror.
Återinvesteringen måste ske mellan 24 månader före och 36 månader efter försäljningen av den ursprungliga fastigheten. Vidare måste den återinvesterade fastigheten komma in på uthyrningsmarknaden inom sex månader och förbli tillgänglig i minst 36 månader under en femårsperiod.
IMT-ändringar för icke-residenter
Lagstiftningen introducerar också förändringar av IMT som är tillämpliga på icke-residenta köpare. En ny 7,5% IMT-tilläggsavgift kommer att gälla för icke-residenter, även om undantag eller återbetalning kan vara tillgängligt där köparen blir skatteresident i Portugal inom två år eller placerar fastigheten under måttliga hyrförhållanden i minst 36 månader.
En av de senaste praktiska förbättringarna angående IMT-förfaranden är den utökade giltighetstiden för betalningsdokumentet. Det är nu möjligt att utfärda betalningsbilagan för IMT i förväg, med en giltighetstid på upp till 30 dagar. Men även om dokumentet kan förbli giltigt under den perioden, måste skatten fortfarande betalas innan skriftens fullföljande. Till exempel, om betalningsbilagan utfärdas idag med giltighet till 27/06/2026, men skriften äger rum den 20/06/2026, måste IMT betalas senast på skriftens datum. Tidigare var det ofta nödvändigt att utfärda betalningsbilagan bara några dagar före slutförandet, vilket lämnade lite tid för att rätta eventuella fel.
Bostadsuthyrningsinvesteringskontrakt (CIA)
Regeringen har också skapat Bostadsuthyrningsinvesteringskontrakt (CIA) som förvaltas av IRU, utformade för att uppmuntra långsiktiga bostadsinvesteringar.
Dessa kontrakt kräver ett åtagande på 25 år och erbjuder flera skattefördelar, inklusive undantag från IMT och stämpelskatt vid förvärv, IMI-undantag i upp till åtta år, samt en 50% mervärdesskatteåterbetalning på arkitektoniska och ingenjörstjänster.
Lagstiftningen fastställer också möjligheter för återbetalning i fall av tidig uppsägning, vilket kräver återbetalning av en del eller hela förmånerna beroende på kontraktets längd.
Slutsats
Bostadspaketet för 2026 representerar ett betydande skifte i Portugals bostads- och skattelagstiftning, som kombinerar ekonomiska incitament med efterlevnadsåtaganden som syftar till att stimulera bostadsbyggande och långsiktig uthyrningsaktivitet.
Med tanke på komplexiteten hos de åtgärder som införts och de specifika villkoren kopplade till varje förmån, kommer noggrant skatte- och juridiskt bedömning vara avgörande för utvecklare, investerare och fastighetsägare som söker dra nytta av det nya systemet.
Om du behöver ytterligare förtydligande angående den praktiska tillämpningen av dessa åtgärder, eller hjälp med att bedöma skattekonsekvenserna för din investering eller fastighetsstruktur, står vårt team till förfogande för att ge skräddarsytt stöd och vägledning.
Tveka inte att kontakta oss på info@afm.tax eller ringa +351 281 029 059.
Denna artikel publicerades ursprungligen av All Finance Matters, som tillhandahåller professionella, praktiska och expertkompetenser inom skatt och redovisning till expats och invånare i Algarve.
Uppdaterad June 2026 · Genom My Guide Algarve
